Như chúng tôi đã đưa tin, thời gian qua, sau cuộc họp với Thủ tướng tại hội nghị Thường trực Chính phủ cùng các ngân hàng thương mại, hàng loạt nhà băng đã tung ra gói vay mua nhà với lãi suất thấp dành cho người trẻ, kéo dài đến 50 năm, nhằm hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở.
Đơn cư như LPBank với mức ưu đãi chỉ từ 3,88%/năm; ACB với mức lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm với khách hàng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà. SHB với gói vay lãi suất 3,99%/năm với thời gian vay kéo dài tới 35%. HDBank thậm chí còn ra mắt gói vay mua nhà với thời gian vay lên đến 50 năm với mức lãi suất chỉ từ 4,5%/năm. Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng…
Việc các ngân hàng “đua nhau” hạ lãi suất cho người trẻ mua nhà ngay được đánh giá sẽ tiếp thêm sức mạnh giúp khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà do lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể so với thông thường.
Tuy nhiên, với giá nhà cao như hiện tại, việc vay để sở hữu ngôi nhà đầu tiên có thể khiến người trẻ đối mặt với bài toán tài chính đầy thách thức. Chưa kể, việc lãi suất sau ưu đãi là một “ẩn số”, nếu không tính toán kỹ có thể khiến họ rơi vào vòng xoáy nợ nần kéo dài.
Liên quan đến vấn đề này, trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thực tế các mức lãi suất các ngân hàng đang ưu đãi từ 3-5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn khoảng từ 3-6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi ở mức cao hơn, dao động từ 11-14% mỗi năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8-9% mỗi năm.
Tính toán của đơn vị này cho thấy, với một khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay với lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động từ 11-14% thì trong 6 tháng đầu năm, mỗi tháng người mua nhà chỉ phải trả 8,3 triệu đồng, từ 22,9-29 triệu đồng cho 5 năm tiếp theo và trong 15 năm cuối phải trả từ 50-60 triệu đồng mỗi tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu tiên (tháng thứ 61) trả khoảng 36,8-43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn 14,2 triệu đồng/tháng với phương thức dư nợ giảm dần.
Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại từ 11-14% thì họ sẽ phải chi trả 20,8 triệu đồng mỗi tháng 5 năm đầu, từ 23,3-27,5 triệu đồng/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu 27,1 triệu đồng và giảm dần sau đó.
Dù chọn theo phương thức nào, trong 20 năm người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27-30 triệu đồng mỗi tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với người trẻ.
Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên phải kiếm được 90 triệu đồng để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập có thể được coi là mơ ước nói trên.
“Việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ.
Do đó, người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì mua nhà trong trung tâm giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm các khu vực vùng ven, nơi giá bất động sản hợp lý hơn. Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30-35% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực trả nợ. Nếu chọn vay, người mua nhà cần tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và cố gắng tìm kiếm nguồn thu nhập khác để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn”, VARS khuyến nghị.
Cùng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, cảnh báo rằng người vay không nên tận dụng tối đa hạn mức vay mà các ngân hàng đưa ra. Ông cho rằng nếu một gia đình vay toàn bộ số tiền, áp lực trả nợ sẽ rất lớn, đặc biệt khi phải trả một khoản lãi và gốc hàng tháng quá cao so với thu nhập của gia đình.
Ví dụ, nếu một gia đình vay 2 tỷ đồng để mua nhà, số tiền gốc và lãi hàng tháng có thể lên tới hơn 10 triệu đồng, trong khi mức thu nhập trung bình của một gia đình hiện nay chỉ khoảng 30 triệu đồng. Nếu phải trả hơn 15 triệu đồng mỗi tháng chỉ riêng tiền lãi và gốc, sẽ rất khó khăn trong việc duy trì tài chính gia đình.
"Điều quan trọng đối với người vay vẫn là lập kế hoạch tài chính phù hợp để trả nợ, quản lý tốt ngân sách cá nhân, chứ không nên vay bằng mọi giá để mua nhà. Nếu vay toàn bộ số tiền từ NH thì gánh nặng trả nợ sẽ rất lớn", ông Huân nhấn mạnh.
Ông Huân khuyến nghị, gia đình nên cân đối khoảng 30%-40% thu nhập hàng tháng để trả nợ thay vì vay toàn bộ số tiền./.
