Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Ngân hàng lo sẽ phát sinh nhiều tranh chấp

Thế nào là đất có tranh chấp (?!)

Tại tọa đàm góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tổ chức mới đây, đại diện ngân hàng Agribank nêu trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên hoặc chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình trao cho người đại diện.

“Đề nghị quy định theo hướng không cấp Giấy ghi tên đại diện hộ gia đình. Đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì chỉ cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận. Đối với các trường hợp đăng ký biến động đất đai thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sau thời điểm Luật này có hiệu lực thì phải thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới và ghi đủ tên thành viên trong hộ gia đình” – đại diện Agribank nói.

Cũng theo các TCTD, việc Giấy chứng nhận chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp. Nếu Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, các TCTD khó có thể xác định được các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, những người đó có đồng ý với giao dịch hay không.

Do thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất nên hợp đồng thế chấp sẽ vô hiệu toàn bộ dẫn tới việc khoản vay trở thành không có bảo đảm, gây ảnh tới quyền lợi của tổ chức tín dụng.

Đại diện Bắc Á Bank đề nghị quy định nếu không bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ hơn về cơ quan có thẩm quyền xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Ý kiến đại diện các tổ chức hội viên như Vietcombank, VietinBank, Techcombank, Bắc Á Bank, Oceanbank đều đề nghị cần tháo gỡ quy định về hộ gia đình, tránh nguy cơ hợp đồng tín dụng không có tài sản bảo đảm…

Đại diện Techcombank góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê… là đất không có tranh chấp. Vì thế, rất nhiều trường hợp quy định này bị lợi dụng, chỉ cần có đơn thư, tức là đất có tranh chấp và cơ quan chức năng sẽ không thực hiện các thủ tục. Trong khi, Dự thảo không quy định rõ thế nào là đất có tranh chấp.

Quy định rõ trường hợp phải đăng ký biến động về tài sản trên đất

Đại diện Vietcombank cho rằng về thu hồi đất chưa có quy định cụ thể đối với trường hợp cá nhân chết mà không có người thừa kế khi đất đang được thế chấp, đề nghị quy định cụ thể.

Đồng thời đại diện Vietcombank cũng kiến nghị “bổ sung quy định pháp lý về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, việc thiếu quy định gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, người sử dụng đất, kinh doanh bất động sản…”.

Còn theo đại diện PVCombank, Dự thảo Luật quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, tức là việc đăng ký tài sản gắn liền với không bắt buộc, phụ thuộc vào nhu cầu của chủ sở hữu.

Nhưng Dự thảo Luật lại quy định đăng ký biến động đối với trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất, đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất, gây ra cách hiểu việc đăng ký biến động là bắt buộc.

Trên thực tế, có ngân hàng bị cơ quan đăng ký trả hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp để đề nghị khách hàng phải đăng ký biến động (bổ sung tài sản gắn liền với đất) trước khi thế chấp, mặc dù trên Hợp đồng thế chấp, các bên chỉ mô tả thông tin tài sản theo đúng Giấy chứng nhận, không mô tả thông tin tài sản theo thực tế.

Do vậy, để tránh việc quy định của luật gây ra nhiều cách hiểu và cách áp dụng pháp luật khác nhau, đại diện PVCombank đề nghị cơ quan soạn thảo liệt kê rõ trường hợp nào phải đăng ký biến động về tài sản trên đất; trường hợp nào thì được đăng ký theo đề nghị/nhu cầu của chủ sở hữu tài sản để việc thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thực tế được thông suốt, không bị gián đoạn, làm tốn thời gian, chi phí và tăng thêm thủ tục hành chính cho người dân, giảm nhu cầu tiếp cận khoản vay của người dân.

Đại diện Vụ Pháp chế, NHNN cho biết, qua nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có một số quy định còn bất cập. Ví dụ Dự thảo quy định tổ chức kinh tế sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam. Quy định này dẫn tới khó khăn nếu TCTD bán nợ cho bên mua nợ không phải TCTD.

“Đề nghị sửa đổi quy định tại quy định này theo hướng các đối tượng trên được phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc các tổ chức kinh tế khác”- đại diện Vụ Pháp chế NHNN nêu đề xuất.

Đối với quy định về đăng ký biến động, đại diện Bắc Á Bank đề nghị bổ sung quy định trường hợp đã được thế chấp trước khi có biến động thì hiệu lực của đăng ký thế chấp vẫn được giữ nguyên sau khi đăng ký biến động. Nếu việc đăng ký biến động dẫn đến phải cấp mới Giấy chứng nhận thì nội dung thế chấp phải được ghi nhận. Bổ sung quy định này nhằm đảm bảo sau khi đăng ký biến động, việc nhận thế chấp của ngân hàng được bảo đảm.

Ý kiến nhiều TCTD cho biết hiện tại khi đăng ký biến động cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu giải chấp rồi mới đăng ký biến động. Điều này gây khó khăn cho các TCTD.

Trung Kiên