Nhiều tín hiệu "mở khóa", ngân hàng vẫn sẽ thận trọng cho vay bất động sản?

Tín dụng với bất động sản đã dễ thở hơn 

Hơn nửa tháng nay, sau cuộc họp của Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp bất động sản, nhiều ngân hàng từ chỗ siết cho vay bất động sản bắt đầu có động thái giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ thị trường bất động sản và doanh nghiệp.

Điển hình, Ngân hàng BIDV mới đây đã công bố dành tới 100.000 tỷ đồng cho vay phục vụ nhu cầu đời sống và sản xuất kinh doanh như: mua nhà...với lãi suất từ 10,3%/năm trong 12 tháng đầu hay 10,9%/năm trong 18 tháng giải ngân đầu cho khách hàng vay mua nhà ở.

Ngoài ra, áp dụng giảm thêm 0,2-0,4% cho khách vay mua nhà đáp ứng một số điều kiện như trả lương qua BIDV, mua nhà tại Hà Nội, TP.HCM.

Trước đó, Agribank cũng cho biết, những khách hàng có dư nợ vay bất động sản tại thời điểm từ 31/1/2023 gặp khó khăn do ảnh hưởng dịch COVID-19 hoặc do ảnh hưởng bởi kinh tế sẽ được Agribank xem xét áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất.

Cụ thể khoản vay kinh doanh bất động sản có thể được điều chỉnh giảm lãi suất tối đa 3%/năm so với lãi suất cho vay đang áp dụng nhưng không thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn 12 tháng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường theo quy định của Agribank trong từng thời kỳ. Thời gian thực hiện điều chỉnh lãi suất tối đa đến ngày 31/12/2023 và thời gian áp dụng lãi suất điều chỉnh từ ngày 31/1/2023 đến hết ngày 31/12/2024…

Tương tự, Ngân hàng VietinBank cũng thông báo dành 10.000 tỷ đồng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ mới phát triển hoạt động kinh doanh trong 6 tháng đầu năm 2023 vay với lãi suất vay từ 7%/năm cho kỳ hạn vay 6 tháng.

Đáng chú ý, những diễn biến tích cực trên xuất phát sau cuộc họp của Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp bất động sản và sau các cuộc đối thoại giữa doanh nghiệp và Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Trước đó, tại các cuộc đối thoại giữa NHNN với doanh nghiệp bất động sản, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đã có động thái mềm mỏng hơn đối với tín dụng BĐS khi khẳng định không cấm tăng tín dụng cho ngành BĐS, mục tiêu chính của các biện pháp hạn chế là đảm bảo sự ổn định của ngành ngân hàng.

Doanh nghiệp BĐS vẫn không dễ vay được tiền từ ngân hàng?

Theo cập nhật từ NHNN, đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng cho mảng BĐS đạt 2,58 triệu tỷ, tăng 24% so với cùng kỳ và chiếm 21,2% tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, 68% tín dụng BĐS là cho vay mua nhà và phần còn lại là cho vay các hoạt động kinh doanh khác liên quan đến BĐS.

Liên quan đến việc này, trong một cuộc họp mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước  Đào Minh Tú cho biết, tăng trưởng tín dụng mục tiêu cho năm 2023 là khoảng 14-15%. Tuy nhiên, trong báo cáo cập nhật ngành ngân hàng mới công bố, các chuyên gia Mirae Asset cho rằng, áp lực lạm phát cao sẽ phần nào kiềm hãm tốc độ tăng trưởng tín dụng.

Để dẫn chứng, Mirae Asset cho biết, trong năm 2023, Việt Nam đưa ra mức lạm phát mục tiêu là dưới 4,5%, điều chỉnh tăng 0,5 điểm % so với mức lạm phát mục tiêu dài hạn nhưng việc kiềm chế lạm phát cũng không đơn giản.

“Trong 12 tháng qua, lạm phát cơ bản tăng liên tục từ 0,66% lên 5,21% vào tháng 1/2023. Việc tăng giá các nhóm hàng hóa và dịch vu thiết yếu như ngành như điện, giáo dục và xăng dầu làm tăng áp lực lạm phát. Nguồn tín dụng mới sẽ phần nào tăng thanh khoản của thị trường chung. Tuy nhiên, sự suy giảm chất lượng tài sản trong năm 2022 và các rủi ro nợ xấu do thay đổi môi trường lãi suất sẽ khiến các NHTM cẩn trọng hơn trong việc gia tăng tỷ trọng cho các phân ngành/doanh nghiệp có rủi ro cao”, chuyên gia Mirea Asset nhận định.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, hiện nay một số nhà phát triển BĐS gặp khó khăn trong vấn đề tuân thủ nghĩa vụ thanh toán trái phiếu. Mặc dù đa phần khoản vay của những doanh nghiệp này chưa bị ghi nhận là nợ xấu nhưng khả năng không thể hoàn tất nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi vay của họ vẫn có thể xảy ra.

Hệ quả là không những nợ xấu của NHTM bị ảnh hưởng tiêu cực mà còn tạo ra gánh nặng trích lập không chỉ trong ngắn hạn. Do đó, mặc dù trong thời gian qua, lãnh đạo NHNN đã có động thái mềm mỏng hơn đối với tín dụng BĐS khi khẳng định không cấm tăng tín dụng cho ngành BĐS, mục tiêu chính của các biện pháp hạn chế là đảm bảo sự ổn định của ngành ngân hàng.

Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại sẽ vẫn tương đối thận trọng đối với dư nợ nhóm tài sản rủi ro cao khi lượng giải ngân mới được kỳ vọng sẽ tập trung vào mục đích vay mua nhà hơn là tài trợ vốn trực tiếp cho doanh nghiệp BĐS nhằm giảm thiểu rủi ro tập trung.

Trao đổi với chúng tôi, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng đánh giá, việc các nhà băng thận trọng trong việc giải ngân không phải là không có lý khi mức độ rủi ro trên thị trường đang rất lớn.

"Các ngân hàng lo ngại nợ xấu nên có tiền cũng không dám cho vay nhiều, chỉ các khách hàng thực sự tốt, có tài sản đảm bảo lớn mới được giải ngân", TS. Hiếu nói.

Cũng theo đánh giá của chuyên gia, một nguyên nhân quan trọng khác khiến ngân hàng không thể cho vay mạnh tay là do chính bản thân họ cũng đang gặp nhiều khó khăn.

"Sau khi Thông tư 14 về cơ cấu lại hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ của khách hàng kết thúc, nhiều khoản vay quay trở về "bản chất" thực khiến nợ xấu đang tăng rất nhanh ở một số ngân hàng. Tiền cho vay ra không quay trở lại được hệ thống khiến ngân hàng gặp khó khăn, họ phải tăng huy động vốn để bù vào chỗ hổng này, do đó đẩy lãi suất huy động lên cao, họ phải xoay sở để có thanh khoản trước đã. Khả năng ngân hàng cho vay ra rất thấp, bởi bản thân họ cũng gặp khó khăn nên hoạt động tín dụng của họ rất chậm", TS. Hiếu lý giải.