Trong bối cảnh pháp lý dần hoàn thiện và tâm lý thị trường thận trọng, bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với những mục tiêu rõ ràng và dài hạn hơn. Cùng với đó, nhiều dự án bất động sản và hạ tầng quy mô lớn được khởi động hoặc xác định lộ trình triển khai, tạo thành những đầu tàu kéo tăng trưởng của thị trường trong chu kỳ mới.

Cuộc chơi thị phần gia tăng

Năm 2025, tổng giá trị và số lượng thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) tất cả lĩnh vực tiếp tục xu hướng giảm so với giai đoạn cao điểm 2021–2022 (Biểu đồ 1). Không những quy mô chung thu hẹp, giá trị trung bình mỗi giao dịch trong 10 tháng đầu năm 2025 cũng thấp hơn cùng kỳ 2024 (Biểu đồ 2).

Bất động sản tiếp tục là ngành thu hút nhiều hoạt động M&A nhất. Năm qua, tiến trình đàm phán có xu hướng kéo dài, cho thấy thế giằng co giữa kỳ vọng tương lai và góc nhìn thực tế của các bên tham gia. Vị trí của tài sản phản ánh sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo cơ sở hạ tầng liên vùng.

Khối nội đã soán ngôi khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn trong số thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Doanh nghiệp trong nước được thúc đẩy bởi mục tiêu tái cấu trúc, hoạt động thoái hoặc huy động vốn, hoặc mở rộng quỹ đất để cải thiện dòng tiền và bảng cân đối. Điều này được nhìn thấy trong các thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land.

Ngược lại, nhà đầu tư ngoại tập trung vào các thương vụ quy mô lớn và chiến lược dài hạn, điển hình như Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt.

“Thị trường hiện nay đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song nhiều bên cũng rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, nhất là ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành. Các thương vụ đi đến thành công thường mang tính đột phá – giúp nhà đầu tư sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận xét về chiến lược M&A bất động sản trong năm qua. Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu tái phân bổ, Việt Nam với vị trí địa lý chiến lược và triển vọng kinh tế tích cực dự báo tiếp tục có nhiều cơ hội hưởng lợi khi nhu cầu đầu tư gia tăng vào năm 2026.

Thị trường nhà ở Việt Nam năm 2025 trong bối cảnh M&A

Năm 2025, thị trường nhà ở kích hoạt trở lại sau gần ba năm “ngủ đông”, thấy rõ qua hoạt động M&A, tái khởi động dự án và triển khai các dự án mới.

Trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM tăng vừa phải khi chủ đầu tư quan sát khả năng hấp thụ và giá bán chặt chẽ, tỷ lệ hấp thụ đạt 65–75%. Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung lớn, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt 70–80%. Tại vùng lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới vào quý IV – lên mức 3.020–3.770 USD/m2. Điều này khiến hấp thụ duy trì khiêm tốn ở mức 35–40%. Phân khúc trung đến cao cấp tiếp tục dẫn dắt ba thị trường trọng điểm, khiến cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng chênh lệch rõ.

Giá sơ cấp căn hộ tiếp tục đi lên và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Năm 2026, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng, giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn giai đoạn trước. Nguồn cung căn hộ mới dự báo đạt khoảng 15.000 căn tại TP.HCM, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng, với mức tăng giá sơ cấp lần lượt là 20–25% tại TP.HCM và Hà Nội, và 10–15% tại Đà Nẵng.

Khác với rủi ro bong bóng, mặt bằng giá nhà hiện nay cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, gắn liền với tiềm năng và giá trị sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa. Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất 2026 kèm hệ số K sẽ khiến quá trình tái định giá đất đô thị diễn ra nhanh hơn. Dù có thể tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây vẫn là bước cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho Nhà nước tái đầu tư vào hạ tầng.

Song song với diễn biến giá và nguồn cung căn hộ, hoạt động M&A trong tài sản nhà ở cũng sôi động. Năm 2025, phần lớn giao dịch (được công bố) diễn ra ở TP.HCM mới (gồm 15 giao dịch ở TP.HCM cũ và một giao dịch ở Bình Dương cũ); 11 giao dịch còn lại ở các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch ở miền Trung. Qua đó, dòng vốn dài hạn đang hướng về các đô thị vệ tinh – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng từ nhu cầu ở thực lớn, xu hướng phát triển đô thị ly tâm cùng với tốc độ triển khai các dự án cơ sở hạ tầng.

Bất động sản công nghiệp đón đầu làn sóng xanh

Phân khúc công nghiệp đã có một năm 2025 bền bỉ dù thị trường toàn cầu còn nhiều lo ngại về thuế quan và thương mại. Chỉ riêng nửa cuối năm, hàng loạt khu công nghiệp (KCN) mới được khởi công và khánh thành trên cả nước, giúp mở rộng quỹ đất sạch và hạ tầng sẵn sàng cho các dự án đầu tư mới. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định xuyên suốt năm, trong khi kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa tăng trưởng kỷ lục, đưa Việt Nam thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Năm 2025 cũng chứng kiến xu hướng “xanh hóa” KCN tăng tốc. Trong vòng năm năm tới, 30% KCN được kỳ vọng đạt các chứng chỉ xanh như LEED, theo mục tiêu của Chính phủ. Do đó, bài toán hiệu quả năng lượng ngày càng được quan tâm, nhất là khi cơ chế thuế carbon biên giới (CBAM) của EU chính thức áp dụng từ năm 2026. Các KCN tích hợp giải pháp tiết kiệm năng lượng, điện tái tạo hay sử dụng LNG như nguồn nhiên liệu cầu nối sẽ đáp ứng yêu cầu giảm phát thải của khách thuê mà vẫn đảm bảo hoạt động sản xuất.

Những kết quả tích cực đã thấy rõ trong hai năm qua. Năm 2024, số lượng tài sản công nghiệp đạt chứng nhận xanh tăng nhanh nhất trong các phân khúc. Sang 2025, nhiều “nhà máy xanh” đi vào vận hành, như nhà máy Coca-Cola tại KCN Phú An Thạnh (Tây Ninh) đạt LEED Gold, hay nhà máy LEGO tại VSIP 3 (Bình Dương) đạt LEED Gold và Platinum. Đây là bệ phóng để bất động sản công nghiệp Việt Nam nâng cao chất lượng, tăng sức cạnh tranh trong khu vực và thu hút thêm dòng vốn xanh trong thời gian tới.

Bất động sản thương mại sôi động mùa cuối năm

Lượng khách quốc tế cao kỷ lục là chất xúc tác cho công suất thuê tích cực trong phân khúc Khách sạn và Căn hộ dịch vụ trong quý IV/2025. Tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá phòng khách sạn 5 sao đã tăng 5% so với quý trước, lần lượt đạt 188 và 295 USD/đêm. Năm 2026, nguồn cung khách sạn tiếp tục mở rộng tại các thị trường trọng điểm. Đơn cử như Caption by Hyatt Ba Son, Nobu HCM Hotel và The Okura Prestige Saigon tại TP.HCM; Hanoi Shilla Monogram, Ascott Tây Hồ và Hyatt Centric tại Hà Nội; hay Iyf Beachfront và Fivitel Nam Hội An tại Đà Nẵng.

Hoạt động thương mại, dịch vụ mùa cuối năm cũng giúp bất động sản Bán lẻ nhộn nhịp. Nguồn cung mới được ghi nhận tại cả ba thị trường trọng điểm, từ dự án Hanoi Centre thuộc khu phức hợp Tiến Bộ Plaza (Hà Nội), trung tâm thương mại MM Mega Market Supercenter đạt chứng chỉ xanh EDGE Advanced (Đà Nẵng), đến Bcons City Mall tại phường Đông Hòa, Bình Dương (thuộc TP.HCM mới).

Trong phân khúc Văn phòng, sức nóng gia tăng tại TP.HCM khi nguồn cung mới của các quý trước bước vào cao điểm cạnh tranh để lấp đầy. Trong khu CBD, giá thuê hạng A ổn định, trong khi hạng B tăng nhẹ. Năm 2026 TP.HCM dự kiến có thêm ba dự án Hong Fu Plaza, The Kross và One Hub Saigon Tower 2 đi vào vận hành. Trong khi đó, phần lớn giao dịch thuê tại Hà Nội xoay quanh việc gia hạn hợp đồng hoặc chuyển văn phòng, thay vì mở rộng diện tích. Thị trường văn phòng Đà Nẵng kỳ vọng sôi động hơn trong hai năm tới khi thành phố thu hút doanh nghiệp tài chính, công nghệ cao, đổi mới sáng tạo cho Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại đây./.