Báo cáo tại “Hội nghị về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì mới đây, Bộ Xây dựng đã đánh giá thực trạng thị trường bất động sản năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến.

Năm 2021, có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với quy mô 24.027 căn, bằng khoảng 60% số dự án và 42% số lượng căn so với năm 2020. Trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đến nay, tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành là 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2; đang tiếp tục triển 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước hoàn thành 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng.

Trong đó, dự án nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị hoàn thành 12 dự án, quy mô xây dựng khoảng 5.480 căn với tổng diện tích khoảng 274.000m2; Riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 01 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, với tổng diện tích 21.500 m2.

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với tổng số khoảng 25.675 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850m2.

Tuy nhiên, các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Về lượng giao dịch bất động sản, năm 2021 có khoảng 110.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tại các dự án (gần tương đương lượng giao dịch năm 2020 là khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh tổng lượng giao dịch đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch; đất nền khoảng 200.000 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Về giá bất động sản, năm 2021, giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm, trong đó: giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối Quý 1 đầu Quý 2 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, “sốt giá” đất nền tại một số địa phương.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối Quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng Quý 2.

Về lượng tồn kho bất động sản, còn khoảng 2.286 căn nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch trên thị trường, nhưng còn tồn đọng, chưa có giao dịch vào cuối năm 2021, ít hơn nhiều so với năm 2020 là khoảng 9.000 căn. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao, theo đó, các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng hàng tồn kho.

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tính đến 20/06/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà Đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong thu hút FDI với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.

Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, theo Sở Xây dựng có khoảng hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng và khoảng hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với số vốn đăng ký khoảng hơn 1.211.000 tỷ đồng.

Về nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2022, các chỉ số ghi nhận đều tăng trưởng ấn tượng, một số lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch; Có 3 ngành có mức tăng trưởng dưới 6,0% là bán buôn, bán lẻ tăng 3,1%; dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 2,08%; giáo dục và đào tạo tăng 4,99% so cùng kỳ, riêng ngành hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205m2, trong đó: Căn hộ chung cư: 8.937 căn; diện tích sàn: 668.644m2; Nhà ở thấp tầng: 519 căn; diện tích sàn: 191.561m2; Tổng giá trị cần huy động vốn: 77.591 tỷ đồng; Phân khúc cao cấp: 7.577 căn, chiếm 80,13%; Phân khúc trung cấp: 1.879 căn, chiếm 19,87%; Phân khúc bình dân: 0 căn, chiếm 0%.

So sánh kết quả 6 tháng đầu năm 2022 với 6 tháng đầu năm 2021 cho thấy: - Số dự án huy động vốn tăng 8,3%; Tổng số nhà ở (căn) tăng 46,58%; Tổng giá trị cần huy động vốn tăng 434,26% ; Phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41%; Phân khúc căn hộ bình dân bằng 0% .

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, Thành phố chỉ có 01 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng.

Sở Xây dựng nhận xét, việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho. Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặc biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Trúc Dân