Đất đấu giá “nhảy múa” bất thường: Cẩn trọng tác động ngược

Các chuyên gia quan ngại, tình trạng này có thể tác động ngược đến sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS).

Vẫn còn chiêu trò trong đấu giá

Vừa trúng đấu giá một số lô đất tại địa bàn xã Thanh Lâm (huyện Mê Linh), anh T.V.Q - trú tại khu biệt thự liền kề Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, anh và một số người bạn vừa chung hồ sơ tham gia đấu giá đã trả mức cao hơn gấp hơn 2 lần giá khởi điểm ban đầu để được trúng đấu giá. Mặc dù biết là với mức giá như vậy việc thanh khoản sau này sẽ gặp khó khăn nhưng tất cả đã nằm trong sự tính toán của anh Q và nhóm bạn.

“Trước khi xảy ra dịch Covid-19, chúng tôi có gom được hơn chục lô đất gần với khu vực tổ chức đấu giá. Sau thời gian dịch bệnh, thị trường nhà đất chững lại, đợt này khi TP Hà Nội thông qua quy hoạch dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đi qua địa bàn huyện Mê Linh, đây là thời cơ tốt để khởi động lại việc giao dịch các sản phẩm quanh khu vực này” - anh Q nói.

Theo số liệu báo cáo Sở TN&MT Hà Nội tại Kỳ họp thứ 7, HĐND TP Hà Nội khóa XVI, giai đoạn 2022 - 2023 TP đặt mục tiêu đấu giá 1.084,82ha đất; dự kiến số tiền trúng đấu giá khoảng 104.000 tỷ đồng; trong đó, riêng năm 2022, sẽ đấu giá 507 dự án với tổng diện tích đất 422,07ha. Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm nay, TP mới thu được khoảng 3.106 tỷ đồng từ đấu giá đất, đạt 24,94% kế hoạch. Cùng với đó, kế hoạch thu tiền sử dụng đất cũng chỉ đạt 29,22% (tương ứng 5.845 tỷ đồng), thu tiền thuê đất đạt 20,49% (tương ứng 1.127 tỷ đồng).

Để khắc phục sự chậm trễ nêu trên, UBND TP Hà Nội đã chỉ đạo các quận, huyện, thị xã đẩy nhanh tiến độ thiết lập hồ sơ, chuẩn bị điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Trên cơ sở đó, từ đầu quý II/2022 đến nay, nhiều địa phương đã tích cực thực hiện nhiệm vụ được giao với hàng chục hécta đất được tổ chức đấu giá, mang về nguồn thu cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng.

Nhưng điều đáng nói, rất nhiều lô đất đấu giá liên tục thiết lập mức đỉnh, đặc biệt là khu vực có dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô và các tuyến giao thông nội đô sắp được triển khai xây dựng. Đơn cử, tại huyện Mê Linh, đầu tháng 8 vừa qua đã tổ chức đấu giá 20 thửa đất thuộc điểm X2, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm với mức trúng cao nhất là 70,3 triệu đồng, trong khi giá khởi điểm là 30 triệu đồng, cao gấp hơn 2 lần.

Những lô đất đấu giá thuộc khu X1 cũng xảy ra tình trạng tương tự, cá biệt có một lô đất góc diện tích gần 130m2 trúng đấu giá lên đến 85,5 triệu đồng/m2. Nhưng đây không phải là lô đất cao nhất của huyện Mê Linh, trước đó ghi nhận một lô đất ở điểm X2, Tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông trúng đấu giá ở mức 93 triệu đồng/m2.

Cũng giống như huyện Mê Linh, tại các huyện Đông Anh, Thanh Oai... nhiều lô đất trúng đấu giá cũng có mức cao hơn từ 2 - 5 lần so với giá khởi điểm. Không phủ nhận, khu vực ngoại thành Hà Nội đang được đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, tác động tích cực đến sự tăng trưởng của thị trường BĐS. Nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá không ngần ngại mạnh tay để sở hữu được sản phẩm mong muốn hoặc “khuấy động” thị trường vì mục đích riêng, bởi thực tế thời điểm này thị trường nhà đất khó có thể “nóng sốt” như vậy.

“Từ đầu năm đến nay, tình hình giao dịch nhà đất trên địa bàn trầm lắng hơn rất nhiều, qua theo dõi hồ sơ chúng tôi thấy lượng giao dịch giảm. Thời điểm đầu năm xã cũng tổ chức đấu giá những lô đất đủ điều kiện nhưng đến nay cũng đã ghi nhận có một số người trúng đấu giá xin bỏ cọc” - Chủ tịch UBND xã Kim Chung (huyện Đông Anh) Lê Thị Vân Huyền cho hay.

Chưa quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất

Số liệu báo cáo thị trường từ kênh thông tin batdongsan.com.vn cho biết, từ đầu năm đến nay, mức độ quan tâm đến thị trường đất nền trên phạm vi cả nước giảm mạnh. Tại thị trường Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2022 một số địa bàn nằm trong vùng sốt nhất vào đầu năm 2021 như: Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm... mức độ quan tâm đến đất nền giảm từ 20 - 30%. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn tập trung vào thị trường nhà đất khu vực ngoại thành, do yếu tố về thông tin quy hoạch hạ tầng tác động.

“Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá BĐS tăng hay không là nhu cầu của thị trường, 80% lượng giao dịch, tìm kiếm tập trung tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh do tốc độ đô thị hóa từ hai đô thị này cao, đông dân cư, nhu cầu về nhà ở lớn. Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh bày tỏ.

Nhìn nhận một cách khách quan, những khu vực có hạ tầng phát triển sẽ giúp cho các sản phẩm xã hội và giá nhà đất ở khu vực đó gia tăng. Giá nhà đất ngoại thành Hà Nội tăng là do những tác động tích cực từ việc quy hoạch xây dựng các tuyến đường giao thông. Nhưng thực tế, thời gian qua, giá nhà đất những khu vực này đã bị “thổi” cao hơn nhiều so với thực tế, nên sản phẩm chủ yếu phục vụ nhóm người đầu tư “lướt sóng” kiếm lời, không phục vụ nhu cầu thực về chỗ ở, dẫn đến hàng nghìn lô đất sau khi trúng đấu giá hoặc phân lô, tách thửa xong hàng chục năm vẫn chỉ là một bãi đất bỏ hoang.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, sự nhiễu loạn của các kênh đầu tư hiện nay, đặc biệt là sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị (dịch Covid-19, xung đột vũ trang ở châu Âu, khủng hoảng tài chính...) thì BĐS Việt Nam vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút dòng vốn lớn. Nhưng với sự tăng vọt về giá ở những khu đấu giá đất như thời gian vừa qua lại là biểu hiện của sự “bất thường”, có thể mang đến những tác động ngược trong quá trình phát triển.

“Sai lầm của chúng ta là cứ dồn dập đấu giá đất, mà chưa quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tế, các cuộc đấu giá đất ở nước ta luôn có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Từ đó, tạo ra một môi trường đầu tư với giá đất cao hơn bình thường. Và khi đầu vào đất đai cao, giá hàng hóa sản xuất cao theo. Điều này cho thấy, nếu đấu giá đất cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế kém đi” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng để ngăn chặn tình trạng sốt đất, cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, xử lý những vi phạm của cán bộ trong bộ máy và các cá nhân, DN, môi giới BĐS vi phạm pháp luật về đất đai, kinh doanh. Đồng thời công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, dự án BĐS nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Đấu giá đất tăng cao là câu chuyện hiển nhiên nhưng quan trọng sau khi tăng giá cao thì liệu có người mua hay không? Thực tế hiện nay đấu giá xong rất ít người lấy BĐS đó sử dụng để ở, mà đa phần đấu giá xong bán lại để kiếm lời. Bây giờ, sốt đất nên giá cả cũng đẩy lên cao vượt giá trị thật của thị trường, nhiều người đấu giá xong thấy cao quá không bán được, không có tiền để nộp cho Nhà nước nên bỏ cọc.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính