Như chúng tôi đã đưa tin, tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,2 triệu tỷ đồng; trong đó, lĩnh vực được các nhà băng ưu tiên rót vốn nhiều nhất trong thời gian qua là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác với tổng dư nợ 424.422 tỷ đồng.

Tiếp đến là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 318.799 tỷ đồng. Đứng thứ ba là dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 126.794 tỷ đồng. Tiếp đó là dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 94.402 tỷ đồng…

Những năm qua, việc đổ vốn cho vay và “ôm” nhiều tài sản thế chấp là bất động sản khiến cho nợ xấu gia tăng tại nhiều ngân hàng, điều này buộc các nhà băng phải liên tục rao bán tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng thanh khoản cũng không hề dễ.

Gần đây, trên các website của nhiều nhà băng, các thông báo bán nợ, đấu giá khoản nợ xuất hiện dày đặc. Không ít ngân hàng đang phải đối mặt với việc khó bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ dù đã giảm giá xuống rất thấp so với giá trị khoản vay; tài sản được rao bán hàng chục lần vẫn ế.

Điển hình, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) chi nhánh Thành An đã có 6 lần bán đấu giá khoản nợ của Công ty cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) nhưng bất thành.

Tính đến hết ngày 27/5/2024, tổng dư nợ là 646,4 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ gốc gần 496 tỷ đồng, nợ lãi hơn 160 tỷ đồng (gồm lãi trong hạn hơn 155 tỷ đồng, lãi phạt hơn 5 tỷ đồng). Có 11 tài sản đảm bảo là đất - tài sản hình thành trong tương lai và các hợp đồng mua bán căn hộ.

Hồi tháng 5, VietinBank Bắc Sài Gòn cũng thông báo bán khoản nợ của Công ty cổ phần Xây dựng Công nghiệp, đáng chú ý đây là lần 17 khoản nợ được rao bán. Dư nợ của khoản nợ tạm tính đến ngày 16/5/2024 là hơn 591 tỷ đồng (trong đó dư nợ gốc 327 tỷ đồng; lãi trong hạn cộng dồn gần 180 tỷ đồng; lãi quá hạn cộng dồn 84 tỷ đồng).

Đáng quan ngại hơn, suốt 3 năm ròng, Vietcombank 22 lần rao bán tài sản để thu hồi khoản nợ hơn 33 tỷ đồng (nợ gốc 12 tỷ đồng và nợ lãi hơn 21 tỷ đồng) của Công ty TNHH Việt Trường Sơn.

Trong đó, tài sản đảm bảo cho khoản nợ gồm 6 quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Đà Lạt và huyện Bảo Lộc thuộc tỉnh Lâm Đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu nhiều năm được giảm giá 50% (từ 39 tỷ đồng xuống còn hơn 19 tỷ đồng), gần bằng 1/3 tổng dư nợ vay...

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Hay Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng thông báo rao bán nhiều sản phẩm bất động sản thuộc dự án Xi Grand Court  (256-258 Lý Thường Kiệt, quận 10, TP.HCM). Tài sản bán đấu giá thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Phú Sơn Thuận, đã ủy quyền cho Sacombank thực hiện bán đấu giá theo hợp đồng ủy quyền số công chứng 002112 (ngày 26/2/2020).

Cụ thể, tài sản đầu tiên đấu giá là 870 m2 tại tầng 5, giá khởi điểm là 36,9 tỷ đồng. Tài sản đấu giá thứ hai là hơn 13.000 m2 diện tích sàn hầm B1 với giá 41 tỷ đồng. Tài sản thứ ba là hơn 2.200 m2 diện tích thương mại dịch vụ tầng 7 với giá 104 tỷ đồng.

Tài sản thứ tư là 19 căn hộ (gồm 10 căn penthouse) có diện tích từ hơn 50-100 m2, có giá rao bán 2-7 tỷ đồng/căn. Hiện trạng các căn hộ này bao gồm: căn hộ thô và hoàn thiện cơ bản. Tổng giá khởi điểm của 19 căn hộ là hơn 69,3 tỷ đồng.

Trước đó, vào tháng 7/2020, Sacombank đã đưa ra đấu giá lần đầu tiên số tài sản này. Trong đó, giá khởi điểm cho 19 căn hộ ở mức 3,2-9,8 tỷ đồng/căn. Như vậy, sau 4 năm, giá rao bán của những căn hộ này đã giảm, mức giảm nhiều nhất 2,2 tỷ đồng…

Mới đây, một ngân hàng đã thông báo bán đấu giá lần hai toàn bộ khoản nợ 292,4 tỷ đồng (chưa gồm các khoản lãi, lãi quá hạn), có tài sản đảm bảo của Công ty TNHH Việt Nga. 

Để thu hồi nợ, vào ngày 12/9/2024 tới, ngân hàng sẽ tổ chức bán đấu giá toàn bộ tài sản đảm bảo gồm: toàn bộ công trình xây dựng và máy móc, thiết bị của Khu du lịch nghỉ mát Việt Nga (khu Bến Đầm, huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), cùng với vốn góp của 3 cá nhân (khoảng 27 tỷ đồng) và căn hộ chung cư tại quận Bình Thạnh (TP.HCM). Giá khởi điểm là 338 tỷ đồng. 

Trước đó, tháng 5/2024, ngân hàng này đã rao bán khối tài sản đảm bảo trên với giá khởi điểm 370,5 tỷ đồng, nhưng không có tổ chức, cá nhân nào tham gia.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản. Mua bất động sản phát mãi có thể là cơ hội để sở hữu món “hời”, thế nhưng đồng thời người mua cũng đối mặt rủi ro.

Cũng theo ông Đính, hiện tổng trị giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ.

TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính thì cho rằng, có nhiều lý do khiến tài sản bất động sản được rao bán nhiều lần nhưng vẫn không thu hút người mua.

Phần lớn bất động sản phát mại đều là cao ốc văn phòng, đất nông nghiệp, nhà xưởng, kho bãi… của doanh nghiệp.

Những bất động sản này có giá trị lớn nhưng tính thanh khoản sẽ không cao bằng căn hộ, nhà phố. Nếu tài sản là nhà xưởng, máy móc gắn liền với bất động sản thì theo thời gian, các tài sản này sẽ xuống cấp, không còn hấp dẫn người mua. Dù tài sản đã được ngân hàng thẩm định kỹ trước khi cho vay nhưng vẫn có nguy cơ rủi ro pháp lý, các thủ tục xử lý tài sản này vẫn còn chậm so với mua trực tiếp từ chủ đầu tư…

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, tài sản thế chấp của các ngân hàng từ vài tỷ đồng đến hàng nghìn tỷ đồng, nếu giá trị thấp thì việc thanh lý tài sản đảm bảo thuận lợi hơn. Nhưng với tài sản hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ thì các ngân hàng rao bán có khi hàng vài chục lần mới có thể thanh lý được.

Hơn nữa, việc rao bán tài sản đảm bảo thường bao gồm cả tiền lãi nên giá trị lại càng cao. Mà thực chất, cá nhân/tổ chức tham gia đấu giá họ không hề muốn mua khoản nợ lãi đó.

Trước tình trạng trên, chuyên gia cho rằng, để thu hồi nợ nhanh, những ngân hàng rao bán tài sản cần xem xét lại cả khoản nợ lãi và hạ giá trị tài sản đảm bảo cho phù hợp với thực tế của thị trường. Bởi nếu không linh động, thì những tài sản lớn đó có rao hàng chục lần cũng khó “thoát hàng”./.