Nhiều “trợ lực” cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm

Bức tranh thị trường bất động sản nhiều gam màu sáng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng tìm kiếm, mức độ quan tâm lẫn giao dịch của thị trường đều tích cực. Trong đó, lượng giao dịch ở loại hình chung cư, nhà riêng và đất nền quý sau tăng cao hơn quý trước.

Theo đó, khoảng 253.000 giao dịch thành công, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Còn về giá giao dịch, chung cư tăng liên tục từ cuối 2023 đến nay, chủ yếu do nguồn hàng khan hiếm.

Một thông tin cũng đáng chú ý là nguồn cung được cải thiện khi nhiều dự án được mở bán và tái khởi động. Cụ thể, nửa đầu năm, có 18 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới. Ngoài ra, có 8 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành trong 6 tháng qua.

Như vậy, dù cho các doanh nghiệp vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, áp lực đáo hạn trái phiếu còn lớn nhưng nhìn chung giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua đi.

Nhận định về thị trường BĐS 6 tháng đầu năm, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cũng cho biết thị trường có một số diễn biến khác nhau theo từng phân khúc.

Theo ông, phân khúc căn hộ chung cư có một đợt tăng giá khá mạnh nhưng giao dịch không nhiều. So với quý 1/2023, chung cư tại Hà Nội thời điểm cuối quý 2/2024 chung cư tăng 31%. Trong khi đó, tại TP.HCM chỉ có giá rao bán chung cư tăng 6%.

“Nếu như các chung cư trung cấp trước năm 2022-2023 dao động quanh mức 35-40 triệu đồng/m2 thì quý 1/2024, rất khó tìm được mức giá này”, ông Chung nói.

Về phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự và nhà phố cổ, phố cũ, ông Chung cho rằng, vẫn có giao dịch nhưng giá không tăng lớn. Tại Hà Nội, biệt thự tăng 18%, nhà riêng tăng 32%, nhà phố tăng 10%.

Tại TP.HCM, những phân nhánh này không có biểu hiện rõ rệt. Tuy nhiên, rất khó quan sát đối với giao dịch nhóm sản phẩm này. Một lần nữa, vấn đề giao dịch qua sàn cần được xem xét và chế tài phù hợp.

Vị chuyên gia cũng cho hay, phân khúc đất nền tại Hà Nội tăng 19%, nhưng chưa có xu hướng rõ rệt thì đã thay đổi xu hướng từ có biến động sang ít biến động. Tại TP.HCM không có biểu hiện rõ rệt.

“Sau sự tăng giá của nhóm sản phẩm chung cư, thị trường dự kiến sẽ có sự tăng giá nhóm sản phẩm đất nền. Tuy nhiên, điều này không diễn ra. Hiện giá đất nền mức giá trung bình, nhất là ở các địa bàn đang đô thị hóa, không có đợt tăng giá như nhóm sản phẩm nhà chung cư”, ông Chung nêu.

Tuy vậy, ông Chung cũng nêu, nhà giá thấp, với chung cư và nhà đất dưới 25 triệu đồng/m2, hầu như rất khan hiếm.

Nguồn cung bất động sản trên thị trường tập trung chủ yếu vào các sản phẩm đất nền, nhà thấp tầng (60,63%), căn hộ cao cấp giá 50-80 triệu đồng/m2 (16,37%), căn hộ hạng sang giá trên 80 triệu đồng/m2 (2,1%), căn hộ trung cấp giá 25-50 triệu đồng/m2 (14,77%). Trong khi nguồn cung căn hộ bình dân, vừa túi tiền giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 6,13% tổng nguồn cung thị trường.

Nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024

Như vậy, theo ông Trần Kim Chung, so với các giai đoạn phát triển trước của thị trường bất động sản, năm 2024 giống với năm 2014 nhiều hơn so với năm 2004.

“Năm 2004, dưới tác động của Luật Đất đai 2003 và các cải cách kinh tế cũng như kì vọng vào việc gia nhập WTO, thị trường bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ. Trong năm 2024, Quyết định 06/2004/QĐ-TTg ngày 19/5/2023 về thị trường bất động sản được ban hành đã chính thức hóa thị trường bất động sản. Năm 2014, dưới tác động của Luật Đất đai 2013, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến mạnh mẽ đến tháng 4/2014. Tuy nhiên, do nhiều lý do, thị trường đã điều chỉnh và đến 2015 mới tăng trưởng đúng kì vọng trong lĩnh vực bất động sản”, ông Chung nêu.

Ông Chung cho rằng thị trường bất động sản sáu tháng cuối năm 2024 được kì vọng có bước tăng trưởng mới.

Cụ thể, bộ ba Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024 thay vì 01/01/2025. Như vậy, trạng thái chờ của thị trường bất động sản được rút ngắn 5 tháng. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ có hiệu ứng với các văn bản pháp luật mới sớm hơn 5 tháng so với quy định của các Luật lúc thông qua.

Đặc biệt, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, áp dụng kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành. Đây là một nỗ lực của Quốc hội, Chính phủ và các bên hữu quan và chính là hiện thực hóa về đột phá thể chế theo tinh thần Đại hội XIII của Đảng.

Tiếp theo, xu hướng kinh tế đối ngoại tích cực tạo điều kiện cho vị thế Việt Nam tăng cao trên trường quốc tế. Như là hệ quả kéo theo, các tập đoàn kinh tế chiến lược có động thái tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Kì vọng về một luồng vốn lớn sẽ vận hành vào Việt Nam tác động tích cực vào thị trường bất động sản công nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp bán dẫn, AI từ các tập đoàn lớn hàng đầu thế giới.

Một yếu tố đáng chú ý nữa là trong 6 tháng cuối năm, đầu tư công sẽ được đẩy nhanh. Ông Chung cho rằng điều này khiến một lượng vốn lớn sẽ được giải ngân. Thị trường bất động sản sẽ được thụ hưởng đồng loạt trên ba bình diện: Lượng giải ngân lớn sẽ thúc đẩy cầu cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản; các công trình liên kết với các dự án đầu tư công sẽ nhận được cú hích; các dự án khai thác địa bàn lân cận các công trình hạ tầng sẽ được thúc đẩy.

Ngoài ra, sau giai đoạn trầm lắng (từ tháng 4/2022), thị trường đã tích lũy được một lượng đủ lớn nguồn lực để phục hồi. Kinh nghiệm các giai đoạn 2004-2007 và 2014-2018 cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng, cùng với sự thay đổi theo hướng hỗ trợ của hệ thống thể chế, thị trường sẽ có giai đoạn tăng trưởng./.