Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ngày 15/5 đã có Văn bản số: 58/2024/CV-HoREA gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản nếu được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 01/07/2024 cùng với các luật liên quan có hiệu lực sẽ củng cố lòng tin và thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi vào cuối năm 2024 và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo HoREA, tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội (tháng 05-06/2024) dự kiến sẽ xem xét đề xuất của Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 01/7/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Đồng thời, dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”.

Theo HoREA, hiện nay tình hình thị trường bất động sản TP.HCM (tiêu biểu cho thị trường bất động sản cả nước) trong giai đoạn 2017-2023 và qúy 1/2024 diễn biến như sau:

Trong giai đoạn 2017-2023 thì 4 năm 2020-2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản do tác động của đại dịch Covid-19 và các xung đột lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính trị ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta, đã cho thấy “vùng đáy” khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I/2023.

Hết quý I/2023, thị trường bất động sản rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất -16,2%, nhưng kể từ quý II/2023, mức độ khó khăn giảm dần và từng bước phục hồi thể hiện đến hết 6 tháng, thị trường bất động sản còn tăng trưởng âm -11,5%.

Tiếp đó, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm -8,7% và kết thúc năm 2023 thì chỉ còn tăng trưởng âm -6,38% nên hoàn toàn có thể nhận định là thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do “độ trễ” của chính sách và quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính đặc thù của các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, trong quý I/2024, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư với diện tích 3.647m2 và chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ. Ngoài ra, thành phố còn có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Do vậy từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao , nhất là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

2 kịch bản của thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm

Theo HoREA, trong nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản có thể diễn ra theo 2 xu hướng sau:

Trường hợp 1: Nếu được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 kể từ ngày 01/07/2024 và xem xét thông qua 2 dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội như trên đã đề cập. Đồng thời với việc Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM đang vướng mắc pháp lý chiếm 70% sẽ có tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Trường hợp 2: Nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì sẽ “làm chậm” tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản,  khoảng 6 tháng.

Và nếu Quốc hội không thông qua dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất khác không phải là đất ở với quy mô lớn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên “đất của chính mình”.

Việc này sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở,  phân khúc nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.  

“Tình hình thị trường bất động sản bị khủng hoảng “bong bóng, đóng băng, suy thoái, khó khăn” trong các năm qua làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư gặp khó khăn, bị thiệt hại, thua lỗ rất lớn, thậm chí có một số doanh nghiệp bị phá sản. Tuy nhiên, xét về mặt chủ quan thì có phần trách nhiệm của không ít doanh nghiệp bất động sản và cả một bộ phận của lực lượng môi giới, nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu nậu.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản nhận thức rõ trách nhiệm của mình đối với tình hình diễn biến, biến động của thị trường bất động sản trong thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật và những mặt yếu kém trong công tác quản lý, điều hành doanh nghiệp, quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh, huy động, sử dụng vốn, để rút ra những bài học kinh nghiệm và chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, HoREA nhấn mạnh./.