Tỷ lệ lấp đầy sụt giảm, Vincom Retail có thể phải cân nhắc giảm tốc độ tăng giá thuê mặt bằng

Đó là nhận định được Chứng khoán VPBank (VPBankS) đưa ra trong báo cáo mới đây về Vincom Retail (mã VRE).

VPBankS đánh giá, trong quý I/2024, nhờ vào việc tập trung tối ưu về hiệu quả hoạt động và chi phí quản lý vận hành mà VRE ghi nhận biên lợi nhuận tăng trưởng một cách ấn tượng.

Theo đó, doanh thu quý I của công ty đạt 2.254,6 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ năm trước); lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số đạt 1.082,6 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước và ghi nhận biên lợi nhuận sau thuế đạt mức 48% doanh thu, hoàn thành 24% và 25% kế hoạch năm 2024.

Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy có xu hướng tụt giảm liên tục trong vòng 2 quý gần đây (giảm 2,6 điểm % so với cùng kỳ).

Mức doanh thu cho thuê bán lẻ đạt 1.928 tỷ đồng (tăng 1% so với cùng kỳ nhưng giảm 1% so với quý trước). Biên thu nhập hoạt động ròng (NOI) đạt 72,3% trong quý I/2024; tụt giảm 5,7 điểm % so với mức cơ sở cao trong quý I/2023 và gần như đi ngang so với quý trước. Nguyên nhân được cho là do tỷ lệ lấp đầy trung bình tụt giảm, cụ thể, tỷ lệ lấp đầy trung bình quý I/2024 ở mức 82,8% (giảm 0,2 điểm %) so với quý trước và -2,6 điểm % so với cùng kỳ.

Theo Ban lãnh đạo Vincom Retail, biên thu nhập hoạt động ròng (NOI) của mảng cho thuê bán lẻ đã liên tục tụt giảm trong quý II/2024 do chi phí năng lượng tăng trong mùa hè và kỳ vọng sẽ phục hồi trong nửa cuối năm 2024, được hỗ trợ bởi sự cải thiện của tỷ lệ lấp đầy trung bình.

Trong năm 2024, VPBankS dự phóng doanh thu cho thuê bán lẻ của VRE sẽ tăng 13% so với cùng kỳ, được thúc đẩy bởi kỳ vọng về doanh số khách thuê cao hơn nhờ niềm tin của người tiêu dùng cũng như sức mua phục hồi, tỷ lệ lấp đầy cũng sẽ tăng dần từ nền thấp của quý I/2024.

“Việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy cũng được xem là mục tiêu chính của VRE trong năm 2024 nhằm tránh gây ảnh hưởng trải nghiệm đối với người tiêu dùng, thậm chí gây tác động dây chuyền khi lượng khách thấp càng khiến tỷ lệ lấp đầy giảm”, VPBankS cho biết và dự báo VRE có thể tạm thời sẽ giảm tốc độ tăng trưởng giá thuê để đạt được mục tiêu này.

Theo kế hoạch, năm 2024, VRE dự kiến sẽ đưa vào hoạt động 6 trung tâm thương mại mới với tổng diện tích sàn bán lẻ mới mở đạt 171.309 m2, đưa tổng diện tích sàn cho thuê bán lẻ lên mức 1,91 triệu m2 vào cuối năm 2024.

Tuy nhiên, doanh thu từ chuyển nhượng shophouse sẽ không còn đóng góp đáng kể trong tương lai do VRE dự kiến sẽ chỉ ghi nhận lần lượt 700 tỷ đồng doanh thu shophouse trong năm 2024. Trong quý I, doanh thu chuyển nhượng bất động sản của VRE đạt 277 tỷ đồng (tăng 10 tỷ đồng quý IV/2023 và tăng 3 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2023) đến từ việc bàn giao đúng tiến độ 45 sản phẩm tại dự án Vincom Shophouse Royal Park (Đông Hà, Quảng Trị). Hàng tồn kho bất động sản tại thời điểm cuối quý I/2024 chỉ còn 511 tỷ đồng.

VPBankS cho rằng, các căn shophouse chuyển nhượng/cho thuê sẽ không đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh ngắn hạn của VRE mà về mục tiêu dài hạn hơn, những dự án triển khai sau năm 2024 sẽ cần được đàm phán cụ thể với Vingroup.

Dù chiến lược mở rộng của VRE về cơ bản sẽ không bị ảnh hưởng trong năm tới do trước đó đã thanh toán một khoản đặt cọc sớm để mua đất của Tập đoàn Vingroup (VIC) tại giá vốn nhưng trong dài hạn hơn, VPBankS đánh giá chi phí chuyển nhượng có thể sẽ kém thuận lợi hơn so với mức giá gốc hiện nay, tức có rủi ro gia tăng chi phí có liên quan đến việc mở rộng quỹ đất.

Tuy vậy, Ban lãnh đạo VRE tiết lộ doanh nghiệp này vẫn sẽ là đối tác vận hành trung tâm thương mại của Vingroup (do Vingroup vẫn là cổ đông lớn của VRE) đồng thời cũng là đối tác chiến lược với các công ty trong hệ sinh thái của Vingroup.

Về "sức khoẻ" tài chính, cuối quý I/2024, VRE có tổng tài sản là 49.016 tỷ đồng, tăng 1.362 tỷ đồng, tương đương tăng 3% so với cuối năm 2023. Trong đó, tài sản ngắn hạn là 11.393 tỷ đồng, tăng 1.357 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu do tăng 2.350 tỷ đồng phải thu về cho vay ngắn hạn của bên liên quan. Tài sản dài hạn đạt 37.622 tỷ đồng chủ yếu là giá trị (ròng) tài sản đầu tư và khoản đặt cọc cho các bên liên quan để hợp tác đầu tư nhằm có quyền mua lại một số trung tâm thương mại trong tương lai sau khi hoàn thiện.

Tổng nợ vay của VRE thời điểm cuối quý I/2024 là 3.956 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cuối năm 2023. Tỷ lệ vay ngắn hạn/vốn chủ sở hữu duy trì ở mức 10%.

VPBankS cho rằng, VRE vẫn đang sở hữu bảng cân đối lành mạnh với các chỉ số về tỷ lệ đòn bẩy và khả năng thanh toán duy trì ở mức tốt, đảm bảo nguồn vốn cần thiết cho các kế hoạch tăng trưởng với dòng tiền mặt ròng ổn định từ sản xuất kinh doanh.

Tiềm lực tài chính mạnh mẽ như vậy sẽ đảm bảo việc thực hiện kế hoạch mở rộng bởi kế hoạch mở rộng sẽ tiếp tục đòi hỏi bổ sung vốn đầu tư trong những năm tiếp theo nên doanh nghiệp có thể sẽ cần gia tăng vay nợ. Tuy nhiên, dựa trên tình hình tài chính hiện tại và lịch sử quản lý thận trọng của doanh nghiệp, VPBankS tin rằng VRE sẽ không gặp khó khăn trong việc hoàn thành các nghĩa vụ nợ./.