Bảng giá đất tại TP.HCM tăng 5-37 lần từ 1/8: Những đối tượng nào sẽ bị tác động?

Bảng giá đất nhiều tuyến đường tăng cả trăm triệu một mét vuông

Như chúng tôi đã đưa tin, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến về dự thảo về ban hành Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố về bảng giá đất trên địa bàn.

Tại dự thảo trên, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP.HCM đề xuất nâng giá đất tại một số tuyến đường từ 5-37 lần so với hiện tại để phù hợp với giá thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ có hiệu lực từ 1/8 này.

Theo đó, giá đất ở đô thị cao nhất tại một số tuyến đường trung tâm của TP.HCM sẽ là 810 triệu đồng/m2, gồm: Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi… (quận 1). So với bảng giá đất hiện hành, giá đất dự kiến này đã tăng gấp 5 lần.

Một số tuyến đường lân cận đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Minh đến cầu Nguyễn Tất Thành) là 528 triệu đồng, tăng 422,4 triệu/m2 đồng so với bảng giá đất hiện hành; đường Phạm Hồng Thái có giá 418 triệu đồng/m2, tăng 334,4 triệu đồng/m2...

Khu vực quận 3, toàn bộ tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Cao Vân và Công Trường Quốc Tế sẽ là nơi có giá đất mới cao nhất quận, vào khoảng 420 triệu đồng mỗi m2, tăng 6,5 lần so với hiện tại. Loạt tuyến đường giao thương sầm uất khác trên địa bàn này như Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng, Pasteur... cũng được điều chỉnh mức giá mới từ 300-330 triệu đồng mỗi m2, tăng 5-6 lần.

TP. Thủ Đức (gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức cũ) cũng là địa phương có thay đổi mạnh theo bảng giá đất mới. Mức giá đất hiện hành tại khu vực này trung bình từ 5-8 triệu đồng mỗi m2, riêng các tuyến đường trung tâm như Trần Não, Lương Định Của giá hiện khoảng 5-13 triệu đồng một m2, nhưng giá dự kiến mới tăng vọt 10-17,5 lần so với hiện tại, lên cao nhất 149 triệu mỗi m2.

Các tuyến đường tại phường Thảo Điền, quận 2 (cũ) giá dự kiến tăng lên từ 88 đến 120 triệu đồng/m2. Trong khi trước đây giá chỉ khoảng 7,8 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, huyện Hóc Môn có một số tuyến đường giá đất dự kiến được điều chỉnh tăng đột biến, hơn 37 lần như đường Bùi Văn Ngữ (đoạn từ Ngã 3 Bầu đến Nguyễn Ảnh Thủ) giá đất từ 1 triệu đồng lên 36 triệu đồng mỗi m2, tăng gấp 36 lần hiện tại, đoạn Nguyễn Thị Thảnh từ 610.000 đồng lên 22,4 triệu, tăng 37,3 lần…

Nhiều đối tượng bị tác động

Liên quan đến bảng giá đất mới, trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TNMT TP.HCM cho biết, bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được, dẫn đến giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường và cần phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn thành phố thì dẫn đến “ách tắc” trong giải ngân đầu tư công cũng như thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.

Mặc dù vậy, ông Giám đốc Sở TNMT cũng thừa nhận, việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, khi áp dụng sẽ tác động đến một số nhóm đối tượng.

Cụ thể, sẽ có 3 nhóm đối tượng không bị tác động và 8 nhóm bị tác động. Trong đó, 3 nhóm không bị tác động gồm: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

8 nhóm bị tác động bao gồm: Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức (điểm a, h, k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024). Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường). Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Tính thuế sử dụng đất. Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại Bảng giá đất. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên;

Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê…

Sẽ có thêm nguồn vốn để phát triển hạ tầng

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với chúng tôi, bà Giang Đỗ - Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai 2024 khi có hiệu lực sẽ mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Khác với luật trước đây thiếu các quy định rõ ràng, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá và và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp. Đồng thời, loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế sẽ giúp xác định giá trị thị trường hiện tại của đất.

Ngoài ra, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.

Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển QSDĐ, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Theo bà Giang Đỗ, việc quy định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc này cũng dẫn đến giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Mặt tích cực là thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.

“Luật Đất đai 2024 đem đến những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Việt Nam, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt, phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước”, bà Giang Đỗ nhận định./.