Áp lực trả nợ “đè lưng” loạt “ông lớn” bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản rục rịch huy động vốn trở lại

Theo dữ liệu của Bộ Tài chính, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm nay đạt 280.641 tỷ đồng (tương đương cùng kỳ năm 2021); trong đó, các tổ chức tín dụng chiếm 37,2% tổng khối lượng phát hành, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) chiếm 31,5%, xây dựng chiếm 8,8%.

Riêng trong tháng 7, tổng khối lượng trái phiếu riêng lẻ mà các tổ chức tín dụng phát hành chiếm 84,4%, các doanh nghiệp BĐS, xây dựng chiếm lần lượt 1,5% và 0,7%.

Đáng chú ý, nếu như trong quý I/2022, nhóm doanh nghiệp BĐS và xây dựng là nhóm phát hành mạnh nhất chiếm lần lượt 50,98% và 18,87% thì sang quý II, các tổ chức tín dụng đã đẩy mạnh phát hành, chiếm 64,73% tổng khối lượng phát hành, các doanh nghiệp BĐS chiếm 15,49% và nhóm xây dựng là 0,44%.

Sau khi giảm mạnh trong tháng 4, khối lượng phát hành đã tăng trở lại. Tuy nhiên, mức tăng chủ yếu vẫn ở nhóm các tổ chức tín dụng, nhóm BĐS vẫn tiếp tục phát hành nhưng khối lượng phát hành thấp hơn rất nhiều so với quý I/2022.

Bên cạnh đó, sau những động thái chấn chỉnh nghiêm của cơ quan quản lý, trên thị trường có hiện tượng các doanh nghiệp mua lại trước hạn TPDN lớn với khối lượng mua lại trong 6 tháng đầu năm đạt 62.000 tỷ đồng; trong đó, tập trung chủ yếu vào quý II (đạt 49.100 tỷ đồng). Tính đến cuối tháng 7, khối lượng mua lại là 86.556 tỷ đồng, tăng 21,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Nợ nghìn tỷ “đè lưng” doanh nghiệp bất động sản

Liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là nhóm ngành BĐS, Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) trong Báo cáo triển vọng ngành quý III/2022 với chủ đề “Đãi cát tìm vàng” cho biết, trái phiếu doanh nghiệp là câu chuyện nóng trong quý I/2022 tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS.

Theo BSC, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản đón nhận các thông tin từ việc “thanh lọc thị trường” và trái phiếu bất động sản Tân Hoàng Minh, theo đó hoạt động phát hành trái phiếu cũng tương đối trầm lắng trong giai đoạn tháng 4-6.

Tuy nhiên, sau thời gian trên đã có một số tín hiệu tích cực đến từ việc một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sức khỏe tài chính tốt đã phát hành thành công các gói trái phiếu trong tháng 5 và tháng 6 như Novaland (100 triệu USD), NLG (500 tỷ đồng), VIC (100 triệu USD), AGG (300 tỷ đồng). Điểm rơi đáo hạn tập trung chính vào năm 2023-2024, trong đó quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 40-45% tổng giá trị phát hành.

Theo thống kê từ BSC, tổng giá trị phát hành trái phiếu trong năm 2020 và năm 2021 lần lượt là 458.7 nghìn tỷ và 775.8 nghìn tỷ đồng, trong đó nhóm ngành bất động chiếm khoảng 40-45% tổng giá trị phát hành. Tổng quy mô trái phiếu đáo hạn năm 2023-2024 ước tính lần lượt khoảng 317.5 nghìn tỷ đồng và 363.4 nghìn tỷ đồng, cao hơn mức 220 nghìn tỷ đồng năm 2022, do đó đây là áp lực tương đối lớn đặc biệt đối với các doanh nghiệp BĐS.

Theo BSC, một số doanh nghiệp có mức đáo hạn trái phiếu lớn trong năm 2023, bao gồm: NVL (19.109 tỷ đồng), VHM (3.834 tỷ đồng), AGG (1.209 tỷ đồng), PDR (2.546 tỷ đồng), KBC (2.900 tỷ đồng).

Áp lực lớn với doanh nghiệm chưa lên sàn

Mặc dù vậy, theo BSC, quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2023 chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá trị đáo hạn. Theo thông tin từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp niêm yết, tổng quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản trên sàn năm 2023 và 2024 lần lượt là 33,111 tỷ đồng và 23,225 tỷ đồng. Tổng giá trị đáo hạn trên chỉ chiếm lần lượt khoảng 10.3% và 6.4% tổng giá trị đáo hạn năm 2023 và 2024.

“Tổng giá trị đáo hạn các doanh nghiệp trên sàn chỉ ở mức thấp, áp lực chủ yếu sẽ nằm ở các công ty bất động sản chưa niêm yết. BSC kỳ vọng nghị định 153 sửa đổi sẽ sớm được ban hành và thông qua trong năm 2023 theo đó có thể tháo gỡ nút thắt và khơi thông hoạt động huy động vốn thông qua kênh trái phiếu”, BSC nhận định.

Liên quan đến việc này, trước đó, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect cho biết, trong quý III/2022, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo sẽ đạt mức 64.696 tỷ đồng, tăng 82,7% so với quý II và 243,8% so với cùng kỳ.
Trong đó, nhóm BĐS sẽ chiếm tỷ trọng 52% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong quý, tương đương 33.624 tỷ đồng, tăng 166,9% so với quý II và 252,3% so với cùng kỳ. VNDirect cho rằng, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp với kỳ hạn ngắn (1-2 năm) trong giai đoạn 2020 - 2021.

Loạt doanh nghiệp BĐS có giá trị đáo hạn cao nhất trong quý III, bao gồm: Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranena Revival Villas (7.200 tỷ đồng), CTCP Bông Sen (4.800 tỷ đồng), CTCP Osaka Garden (3.400 tỷ đồng).

Minh Quân