Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Minh Phong - Chuyên gia kinh tế để làm rõ hơn về vấn đề này.

PV: Thưa ông, thời gian qua, chúng ta có thể thấy sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ để gỡ khó cho thị trường bất động sản nói chung và loại hình nhà ở xã hội nói riêng. Vậy điểm sáng chúng ta đạt được là gì?

TS. Nguyễn Minh Phong: Chúng ta có thể thấy, giới bất động sản đã vừa qua giai đoạn khó khăn chưa từng có. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường không đều. Cùng với phân khúc bất động sản khu công nghiệp, bất động sản du lịch thì phân khúc nhà ở xã hội sẽ là một trong những phân khúc có tốc độ phục hồi sớm nhất. Thực tế, phân khúc bất động sản khu công nghiệp đã có những bước phục hồi sớm nhất và có thể thấy rõ nét từ quý II-III-IV/2024.

Về phân khúc nhà ở xã hội, chúng ta đã có Đề án 1 triệu căn hộ, và mục tiêu năm 2024 là hoàn thiện 130.000 căn. Hiện nay, chúng ta đã có hơn 400 dự án, trong đó 71 dự án đã hoàn thành cung ứng 38.000 căn hộ, 127 dự án đã khởi công và nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự kiến, năm 2024 sẽ có 108 dự án hoàn thành, cung cấp 148.000 căn hộ. Đây sẽ là điểm nhấn quan trọng của lượng cung.

Bên cạnh đó cũng không thể không kể đến sự hưởng ứng của các doanh nghiệp. Đơn cử như Vinhomes đã đưa mục tiêu xây dựng 500.000 căn hộ nhà ở xã hội có giá vừa túi tiền. Nếu hiện thực hóa được điều này sẽ rất tốt cho thị trường.

PV: Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó có đề xuất nới điều kiện về thu nhập đối với người mua lên 15 triệu đồng/ tháng? Đề xuất này theo ông đã sát thực tế chưa, nếu được thông qua sẽ có tác động ra sao tới loại hình nhà ở xã hội?

TS. Nguyễn Minh Phong: Có thể thấy điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội đang có sự cải thiện theo đúng hướng. Cụ thể, có thể thấy ở 3 đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng. Một là nâng mức thu nhập lên 15 triệu đồng 1 tháng. Hai là bãi bỏ điều kiện về có nhà ở. Thứ ba là không cần phải có địa chỉ thường trú tại tỉnh, địa bàn có nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Liên đoàn Lao động Việt Nam còn được phép tham gia từ phía cung. Đây là bên nắm chắc nguồn cầu nên tôi cho rằng sẽ đem lại những đóng góp tích cực cho thị trường.

Có thể thấy những đề xuất đưa ra có cải thiện rất tốt, phù hợp với thực tế, đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của người dân. Đặc biệt là tháo gỡ nút thắt rất nghịch lý hiện nay đó là nhà ở xã hội thì có nhưng không có người mua vì không đủ điều kiện tiếp cận.

Tôi cho rằng, đề xuất nâng mức 15 triệu đồng/ người như hiện nay là phù hợp. Tháng 7/2024, với mức lương trung bình tăng 30-40% thì mức lương trung bình của xã hội sẽ nâng lên đáng kể. Trong thời gian tới, chúng ta có thể có những điều chỉnh ở mức độ cao hơn. Nhà ở xã hội thường mua cho cả hộ gia đình nên nên chăng sẽ tính tổng mức thu nhập của cả gia đình và ở mức cao hơn hiện nay tùy theo tình hình.

PV: Với các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM được đánh giá có mức chi tiêu đắt đỏ hơn các tỉnh thành khác, theo ông mức 15 triệu đồng/ tháng đã hợp lý chưa, có cần điều chỉnh tăng lên không?

TS. Nguyễn Minh Phong: Tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay nhà ở xã hội chưa có nhiều nên theo tôi chưa cần phải nâng chuẩn mức thu nhập. Thời gian tới, khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được hoàn thành trên cả nước và ở Hà Nội hay TP.HCM, lúc đó mới cần phải xem xét nâng mức này lên bởi hai lý do.

Một là khi nguồn cung tăng lên sẽ rộng rãi hơn trong việc mua bán. Thứ hai là, thu nhập của người dân tăng lên khi tăng lương cơ bản như tôi vừa chia sẻ. 

PV: Vậy nhìn tổng thể, để cụ thể hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 và riêng năm 2024 là 130.000 căn hộ còn thách thức nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Minh Phong: Theo tôi có 3 điểm thách thức.

Thứ nhất, tính hai mặt của các Luật liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản vừa được thông qua. Tôi lấy đơn cử như việc bỏ khung giá đất. Hiện nay chi phí nhân công, vật liệu đang khá cao, việc bỏ khung giá đất để tính theo giá thị trường vô hình chung sẽ khiến giá nhà tăng.

Thứ hai đó là vấn đề thu nhập của người lao động. Lương cơ bản thời gian tới tăng nhưng mức tăng còn hạn chế, trong khi giá cả leo thang. Điều này sẽ là trở ngại lớn khi họ muốn mua nhà ở.

Thứ ba liên quan đến ngân sách hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội. Chúng ta cần hỗ trợ ra sao để hài hòa giữa các bên và có cơ chế phân phối nhà ở xã hội ra sao để tránh tình trạng đi ô tô mua nhà ở xã hội.

Một khi vấn đề pháp lý được giải quyết, hiệu ứng tâm lý tốt lên, giải quyết được vấn đề quy hoạch thì chắc chắn 1.200 dự án cũng được giải thoát.

PV: Như ông chia sẻ, thời gian qua, đã xảy ra thực tế là dù nhà ở xã hội là dành cho người thu nhập thấp nhưng đã "biến tướng" rất nhiều. Những người có thu nhập cao, người giàu thì mua được nhà còn người có nhu cầu thực sự thì lại khó. Theo ông, chúng ta cần làm gì để hạn chế tối đa tình trạng này?

TS. Nguyễn Minh Phong: Theo tôi, có mấy việc chúng ta cần làm.

Thứ nhất, cần công khai minh bạch các điều kiện và đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội, cho cả người dân, người mua, doanh nghiệp.

Thứ hai, đưa ra chế tài chặt chẽ và xử lý nghiêm để ngăn ngừa tình trạng lợi dụng thân hữu hoặc không trung thực trong việc mua nhà ở xã hội. Hình thức xử lý có thể không dừng lại ở thu hồi nhà ở đó mà còn có thể phạt thêm tiền vì mua không đúng đối tượng.

Thứ ba, tăng cường kiểm tra chéo thông tin. Bộ phận thẩm định thông tin sẽ không chỉ có những người có chức sắc trong cơ quan đó mà cần bổ sung thêm những người đại diện cho người lao động - những người nắm được thông tin sát nhất và là những nguồn thông tin quan trọng nhất.

Thứ tư, với những doanh nghiệp cố tình làm sai quy định có thể tiến hành xử phạt cả về tài chính và hành chính đủ sức răn đe.

PV: Xin cảm ơn ông!