11 doanh nghiệp lớn “ôm” gần 290.000 tỷ đồng tồn kho
Năm 2024, giá trị tồn kho của nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở đã tăng lên đáng kể, trong đó không ít doanh nghiệp giá trị hàng tồn lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng.
Báo cáo tài chính quý IV/2024 của 11 doanh nghiệp bất động sản dân cư đang niêm yết cho thấy, lượng hàng tồn kho đến hết ngày 31/12/2024 ở mức 289.538 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với cuối năm 2023.
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) tiếp tục đứng đầu danh sách với hơn 146.600 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm và chiếm hơn 61% tổng tài sản. Tồn kho của doanh nghiệp này tăng 33% kể từ cuối năm 2021.
Cụ thể, giá trị bất động sản thành phẩm khoảng 8.500 tỷ đồng, bất động sản đang xây dựng khoảng 138.440 tỷ đồng. Toàn bộ giá trị tồn kho này đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay có tổng giá trị hơn 59.000 tỷ đồng. Hiện Novaland đang phối hợp với các địa phương để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho một số dự án.
Tương tự, tồn kho tại các dự án của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) gần 22.180 tỷ đồng, tăng 18% và chiếm hơn 72% tổng giá trị tài sản.
Các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (hơn 6.858 tỷ), Bình Trưng- Bình Trưng Đông (4.422 tỷ), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.662 tỷ), Khang phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.816 tỷ), Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 (1.810 tỷ), Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông (1.372 tỷ)…
Đối với Nam Long Group, năm qua dù đã bàn giao vượt kế hoạch hơn 1.400 sản phẩm thuộc dự án Akari giai đoạn 2 nhưng tồn kho vẫn chiếm 59% tổng tài sản với gần 18.000 tỷ đồng.
4 dự án có giá trị tồn kho trên nghìn tỷ đang được Nam Long ghi nhận gồm Izumi, Waterpoint giai đoạn 1, Waterpoint giai đoạn 2, dự án Cần Thơ. Riêng tồn kho tại dự án Akari giảm mạnh từ 1.700 tỷ về còn hơn 300 tỷ.
Cùng tăng hai con số, giá trị tồn kho tại các dự án của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) tính đến cuối năm ghi nhận trên 13.400 tỷ đồng, tăng 11% và chiếm hơn 56% tổng giá trị tài sản.
Ở chiều ngược lại, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) là doanh nghiệp có tỷ lệ hàng tồn kho giảm mạnh trong năm qua khi ghi nhận giảm 7% so với cuối năm ngoái còn 48.723 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng.
Giá trị tồn kho được Vinhomes ghi nhận chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và một số dự án khác.
Tương tự, với giá trị hơn 13.440 tỷ đồng, hàng tồn kho đang chiếm 46% tổng tài sản của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), giảm 5% so với cuối năm ngoái. Trong đó, bất động sản thành phẩm gần 3.950 tỷ và dở dang khoảng 9.100 tỷ...
Có hiện tượng “ôm” hàng chờ tăng giá?
Tồn kho thường được xem như một tiêu chí đo lường thanh khoản của thị trường bất động sản, do đó việc số liệu thống kê này tăng đồng nghĩa với hàng bán ra chậm. Tuy nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác, bởi trong cơ cấu hàng tồn kho, giá trị lớn nhất là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang - tức giá trị của các dự án đang xây dựng.
Hàng tồn kho gia tăng có nghĩa là các dự án của doanh nghiệp đang được triển khai hoặc chuẩn bị ra hàng. Do đó, việc phần lớn các doanh nghiệp phát triển nhà ở ghi nhận sự gia tăng của hàng tồn kho nêu trên là biểu hiện rõ nét, phản ánh đà phục hồi của thị trường bất động sản.
Theo chuyên gia, tồn kho bất động sản có hai dạng: Sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện. Trong đó, loại đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đáng lo ngại, cần ưu tiên giải quyết.
Tồn kho dạng này gây mất tính thanh khoản, trở thành cục nợ cho doanh nghiệp, tập trung chủ yếu ở loại hình nhà liền thổ và nghỉ dưỡng tại thị trường vùng ven. Sản phẩm không được đón nhận, phần lớn vì mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ hay rổ hàng có vị trí xấu.
Ở khía cạnh khác, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, tình trạng tồn kho bất động sản trên thị trường bên cạnh việc một số doanh nghiệp thực sự gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm thì cũng không ít doanh nghiệp đang “ôm” hàng chờ tăng giá. Bởi khi các dự án luật sửa đổi, bổ sung chính thức có hiệu lực thì việc tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ cao hơn, nên các doanh nghiệp đã có dự án sẽ dễ dàng dựa vào đó để tăng giá bán sản phẩm.
“Bất động sản tồn kho được chia ra làm 2 loại chính: Sản phẩm đã hoàn thiện và sản phẩm chưa hoàn thiện. Để hạn chế và tiến tới ngăn chặn tình trạng “ôm hàng” chờ tăng giá, theo tôi Nhà nước nên sớm nghiên cứu, ban hành một sắc lệnh về thuế bất động sản tồn kho, điều này vừa giúp gia tăng thêm nguồn cung sản phẩm cho thị trường, đồng thời góp phần làm cho giá nhà, đất trở về với giá trị thực của nó”, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội gợi ý./.
