Thời gian qua, do quỹ đất tại các quận, huyện trung tâm ngày càng khan hiếm cho nên hầu hết các dự án mở bán mới tại nội đô TP.HCM phần lớn đều được gắn mác cao cấp với giá bán cao ngất ngưởng.
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng cách đây không lâu cho biết, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở và đáng lo ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án mới không còn loại vừa túi tiền dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.
Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020-2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở chào bán hàng năm. Tuy nhiên, đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn giá vừa túi tiền và trung cấp, dẫn đến thị trường phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu.
Trước bối cảnh đó, giá nhà không những tăng liên tục mà cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Điển hình giá giá sơ cấp căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra).
Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam cho thấy, năm 2024, nguồn cung sơ cấp căn hộ trên địa bàn thành phố tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn, phần lớn là căn hộ cao cấp.
Đáng chú ý, năm qua, các giao dịch căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 561% theo quý và 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch. Giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.
Khoảng 2.000 căn vừa túi tiền tại các huyện vùng ven sẽ mở bán năm nay
Việc giá nhà liên tục tăng quá cao trong thời gian qua đã vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Tuy nhiên, trao đổi với chúng tôi, bà Giang Huỳnh - Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM cho biết, trong bối cảnh nhiều biến động, thời gian tới khu vực vùng ven sẽ trở thành “điểm sáng” của thị trường TP.HCM nhờ nguồn cung ổn định và mức giá phù hợp với người mua.
Để dẫn chứng, bà Giang Huỳnh đưa ra số liệu cho biết, trong năm 2024, nguồn cung sơ cấp tại các quận, huyện vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh, Quận 8, Quận 12, Tân Phú và Nhà Bè đạt gần 6.300 căn hộ, chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung toàn thành phố. Phần lớn nguồn cung này đến từ hàng tồn kho và các dự án cũ mở bán lại, do năm 2024 không ghi nhận thêm dự án mới.
Theo thống kê, Bình Tân dẫn đầu nguồn cung sơ cấp năm qua với khoảng 3.600 căn, tiếp theo là Bình Chánh với gần 1.300 căn. Giá bán sơ cấp trung bình dao động từ 50-65 triệu đồng/m2 thông thủy, trong đó Quận 12 ghi nhận mức giá thấp nhất còn Tân Phú có giá cao nhất. Phân khúc căn hộ hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung, trong khi căn hộ hạng B chỉ chiếm một phần nhỏ.
Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường đang duy trì ở mức tích cực, dao động từ trên 50% đến hơn 60% nhờ mức giá hợp lý, phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Đáng chú ý, Quận 12 có tỷ lệ hấp thụ cao nhất (trên 70%) trong khi Bình Tân ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp hơn (gần 30%) do có nguồn cung lớn nhất khu vực.
Dự báo về nguồn cung tại các huyện vùng ven TP.HCM trong năm 2025, bà Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M cho biết, sẽ có khoảng hơn 2.000 căn hộ, chiếm hơn 20% tổng nguồn cung mới của thành phố. Hơn 80% nguồn cung này vẫn thuộc phân khúc hạng C, cho thấy thị trường đang tập trung vào nhu cầu thực của người mua nhà đối với nhà ở vừa túi tiền.
Hầu hết các dự án trong năm 2025 là giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu tại Bình Chánh và Bình Tân. Tuy nhiên, hiện nhiều dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý, chờ giấy phép xây dựng. Một số dự án đã bước vào giai đoạn xây dựng, như một dự án tại Nhà Bè có tiến độ thi công tốt, trong khi hai dự án tại Bình Chánh và Bình Tân đang hoàn thiện nội thất.
Theo bà Giang Huỳnh, so với khu vực trung tâm TP.HCM, thị trường căn hộ vùng ven có lợi thế cạnh tranh rõ rệt nhờ mức giá hợp lý và chi phí đất thấp hơn đáng kể. Điều này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở phù hợp với túi tiền của đa số người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng mua để ở. Ngoài ra, với sự mở rộng của hệ thống hạ tầng giao thông, các quận vùng ven ngày càng thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.
“Dự báo, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới, khi người mua tìm kiếm những lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và không gian sống tốt hơn. Trong bối cảnh này, những dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai nhanh chóng sẽ có lợi thế lớn trên thị trường”, bà Giang Huỳnh nhận định./.
