Bước sang quý III/2025, hoạt động mở bán, ra mắt dự án mới diễn ra sôi động trên khắp cả nước, đặc biệt tại các khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM – nơi hạ tầng đang mở rộng và giá còn “mềm” hơn trung tâm. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn leo thang, lập đỉnh mới ở hai đô thị lớn.
Nguồn cung bùng nổ, đạt mức cao nhất trong 4 năm
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025 ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn là mức cao nhất trong 4 năm, gấp 2,4 lần cùng kỳ 2024.
Tính chung 9 tháng, tổng nguồn cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, 86.000 sản phẩm là hàng mở bán mới, phần còn lại đến từ lượng hàng tồn được tái tiêu thụ nhờ nhu cầu ở thực và chính sách tín dụng ưu đãi.
Phân khúc căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm gần 68% tổng nguồn cung mới; còn lại là nhà thấp tầng và đất nền. Tuy nhiên, xét theo 9 tháng, nhóm sản phẩm gắn liền với đất vẫn tăng mạnh, phản ánh xu hướng tích sản dài hạn của giới đầu tư.
Đáng chú ý, dù nguồn cung tăng mạnh, cấu trúc thị trường vẫn mất cân đối nghiêm trọng. Căn hộ hạng sang và siêu sang chiếm tới 42% tổng nguồn cung mới, trong khi căn hộ bình dân chỉ đạt 3%, chủ yếu đến từ nhà ở xã hội.
Trong quý, gần 80% nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m², cho thấy giá nhà đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng, khiến giấc mơ an cư của người trẻ thêm xa vời.
Cung mở rộng ra vùng ven, dòng vốn đầu tư trở lại mạnh mẽ
Một tín hiệu tích cực là nguồn cung đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm, mở rộng sang các đô thị vệ tinh – nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí đầu tư hợp lý. Miền Bắc vẫn dẫn đầu với 49% nguồn cung quý III, miền Nam chiếm 27% và miền Trung tăng mạnh lên 23% khi nhiều chủ đầu tư đẩy nhanh triển khai dự án đón đầu sóng phục hồi.
Các doanh nghiệp lớn vẫn nắm giữ vai trò chủ lực, đóng góp khoảng 54% tổng nguồn cung, trong đó Vingroup tiếp tục là nhà phát triển có tỷ trọng cao nhất. Tuy nhiên, doanh nghiệp vừa và nhỏ đang gia tăng thị phần, đặc biệt tại miền Nam, khiến thị trường cạnh tranh hơn.
Thanh khoản thị trường cải thiện rõ rệt. Quý III ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước. Riêng nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ tới 77%, tương đương 27.000 giao dịch. Phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn 2/3 lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ trên 80%.
Giá nhà tiếp tục thiết lập mặt bằng mới
Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh trên diện rộng. Căn hộ thương mại đạt trung bình 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá trên 100 triệu đồng/m².
Tại Hà Nội, giá trung bình lên tới 95 triệu đồng/m², với hơn 43% sản phẩm trên 120 triệu đồng/m² – mức cao nhất từ trước đến nay. TP.HCM duy trì mức trung bình 91 triệu đồng/m², thấp hơn nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành.
Giá biệt thự, liền kề và nhà phố dao động 50–400 triệu đồng/m², tăng 5–10% so với đợt mở bán trước. Trên thị trường thứ cấp, giá nhà thấp tầng tăng 10–15% so với cùng kỳ, đặc biệt tại Hà Nội – nơi các dự án có giá dưới 200 triệu đồng/m² ghi nhận mức tăng mạnh nhất.
Theo chỉ số giá của VARS, tính đến quý III/2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá căn hộ, với mức tăng 96,2% so với kỳ gốc (Q1/2019). Đà Nẵng đứng thứ hai với 72,6% và TP.HCM đạt 56,9%. Giá trung bình trong tập mẫu lần lượt là 78,9 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 81,6 triệu đồng/m² tại TP.HCM và 67,4 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng. Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 7% chỉ trong quý III nhờ sự xuất hiện của loạt dự án cao cấp mới.
“Đà tăng giá nhanh trong bối cảnh nguồn cung bình dân gần như biến mất cho thấy thị trường đang hình thành mặt bằng giá mới. Điều này phản ánh cả chi phí đầu vào tăng và chiến lược của các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp để bảo toàn biên lợi nhuận”, VARS nhận định.
