Dòng tiền âm, doanh nghiệp địa ốc tăng vay nợ để… chèo chống

Tại báo cáo tài chính quý II của Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản HUDLAND (HNX: HLD) ghi nhận, trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh chính của đơn vị này âm 40,4 tỷ đồng trong khi đó cùng kỳ năm ngoái dương 12,8 tỷ đồng.

Ngoài ra, dòng tiền đầu tư dương 5,6 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 26,1 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ.

Xét về nợ vay, tính tới cuối quý II, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 54,9% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 22,08 tỷ đồng lên 62,3 tỷ đồng và chiếm 10,9% tổng nguồn vốn.

Tại Công ty CP Địa ốc First Real (HoSE: FIR), trong giai đoạn tài chính 6 tháng kết thúc ngày 31/3/2022, doanh nghiệp này ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 96,18 tỷ đồng (cùng kỳ âm 8,91 tỷ đồng), nguyên nhân chính do công ty tăng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn.

Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm 7,87 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 107,3 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ. Như vậy, có thể thấy, trong kỳ, công ty đã tăng vay nợ để bù đắp dòng tiền kinh doanh chính âm.

Được biết, từ năm 2016 tới năm 2021, Công ty có 4/6 năm dòng tiền kinh doanh chính âm. Trong đó, dòng tiền âm kỷ lục nhất là năm 2018 khi Công ty ghi âm 77 tỷ đồng. Như vậy, trong 6 tháng đầu năm 2022, dòng tiền kinh doanh chính đã âm kỷ lục từ năm 2016 tới nay. Cụ thể, dòng tiền kinh doanh chính năm 2016 âm 17,7 tỷ đồng; năm 2017 âm 19,7 tỷ đồng; năm 2018 âm 77 tỷ đồng, năm 2019 dương 116,8 tỷ đồng, năm 2020 dương 16,4 tỷ đồng và năm 2021 âm 46,8 tỷ đồng.

Tính tới 31/3/2022, tổng tài sản của Địa ốc First Real tăng 39,5% so với đầu kỳ, tương ứng tăng thêm 250,37 tỷ đồng lên 883,8 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu các khoản phải thu ngắn hạn đạt 432,9 tỷ đồng, chiếm 49% tổng tài sản; tồn kho đạt 301,65 tỷ đồng, chiếm 34,1% tổng tài sản và các tài sản khác.

Trong kỳ, tồn kho tăng 233,4% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 211,16 tỷ đồng lên 301,65 tỷ đồng; các khoản phải thu ngắn hạn tăng 6,8%, tương ứng tăng thêm 27,38 tỷ đồng lên 432,85 tỷ đồng. Như vậy, trong kỳ chính tồn kho và các khoản phải thu tăng đột biến dẫn tới dòng tiền kinh doanh chính âm.

Công ty CP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc (HNX: IDV) cũng vừa công bố Báo cáo tài chính quý III/2022 (niên độ tài chính 1/4/2022 đến 30/6/2022).

Theo đó, 9 tháng đầu năm, DN này ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 361,2 tỷ đồng trong khi so với cùng kỳ dương 89,1 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư dương 376,5 tỷ đồng và dòng tiền tài chính âm 25,98 tỷ đồng.

Như vậy, so với thời điểm dòng tiền kinh doanh chính âm gần nhất là năm 2012 với giá trị 3,2 tỷ đồng, hiện dòng tiền kinh doanh của IDV đang âm kỷ lục.

Tính tới 30/6/2022, tổng tài sản của Công ty tăng 7,9% so với đầu năm lên 1.520,3 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu các khoản phải thu dài hạn đạt 546,8 tỷ đồng, chiếm 36% tổng tài sản; đầu tư tài chính dài hạn đạt 299,1 tỷ đồng, chiếm 19,7% tổng tài sản; tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 271,5 tỷ đồng, chiếm 17,9% tổng tài sản và các tài sản khác.

Trong kỳ, các khoản phải thu dài hạn tăng 190,9% so với cùng kỳ, tương ứng tăng thêm 358,82 tỷ đồng lên 546,8 tỷ đồng; tiền và các khoản tương đương tiền giảm 44% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 212,9 tỷ đồng về 271,5 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản sẽ giảm nhiệt nếu tắc nguồn vốn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Luật Đất đai quy định vốn sở hữu của doanh nghiệp địa ốc chỉ chiếm 15-20%. Còn 80-85% được huy động từ các kênh khác, gồm vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Tuy nhiên, từ tháng 4 đến nay, việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng đã ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của doanh nghiệp địa ốc. Ông Châu cho rằng: “Tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu của thị trường bất động sản. Không tiếp cận được nguồn vốn này, doanh nghiệp gần như ngộp thở. Người mua nhà cũng vô cùng khó khăn”.

Tuy nhiên, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) thì khẳng định thêm, không có chuyện ngân hàng nhà nước dừng hay siết dòng vốn, mà chỉ kiểm soát lại nguồn vốn tín dụng dành cho bất động sản.

"Việc kiểm soát này là để đảm bảo đúng đối tượng và an toàn, chứ không có câu chuyện dừng hay siết vốn cho bất động sản", ông Dũng cho hay.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đánh giá tình trạng giá nhà cao, thanh khoản hạn chế, dòng tiền tắc nghẽn có thể tiếp diễn trong những quý còn lại của năm. Tuy nhiên, ông Khương cho rằng sự tắc nghẽn dòng tiền khi khó tiếp cận vốn vay từ tháng 4 đến nay chỉ là một trong những khó khăn mới xuất hiện.

"Áp lực lớn nhất mà doanh nghiệp địa ốc đau đầu chính là vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ. Đây là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành đầu ra ngày càng cao ngất ngưởng.

Vì vậy, cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", ông Khương nhận định.