Chuyên gia: Cần thời gian chờ đợi và độ trễ để 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực sớm “ngấm” vào thị trường

Như chúng tôi đã đưa tin, mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực sớm từ 1/8/2024.

Nhiều thay đổi nhằm hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường minh bạch

Trao đổi với chúng tôi, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều thay đổi trong việc nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách và thúc đẩy một thị trường BĐS minh bạch, phát triển bền vững, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất. Với những thay đổi này, thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển và trở nên minh bạch hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Việc yêu cầu các chủ đầu tư phải minh bạch về thông tin dự án và quy định về mức đặt cọc mới đã góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua, tăng tính minh bạch của thị trường và giảm thiểu những rủi ro ngoài ý muốn.

Ở phía các chủ đầu tư, khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, đây sẽ là thị trường dành cho các chủ đầu tư có tiềm lực thật và có tầm nhìn dài hạn khi việc chuyển nhượng dự án đang dần được siết lại. Cụ thể, toàn bộ thửa đất trong khu vực dự định làm dự án phải được chuyển đổi 100% sang đất ở thì các doanh nghiệp mới có thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng, góp phần khiến cho giá đất ở tăng cao.

Ngoài ra, việc cho phép trả tiền thuê đất theo năm cũng cho phép chủ đầu tư linh hoạt hơn trong việc triển khai dự án, giảm thiểu áp lực tài chính. Hơn nữa, các chủ đầu tư đã từng có sai phạm, vướng mắc vẫn có thể tiếp tục phát triển dự án của mình khi đã khắc phục các vấn đề.

“Bộ Luật mới sẽ có nhiều ảnh hưởng tới thị trường bất động sản nhưng ở bức tranh tổng quát, Luật Đất đai mới sẽ góp phần tạo ra một thị trường lành mạnh, minh bạch, phát triển”, bà Trang Bùi nhận định.

Mặc dù vậy, theo vị chuyên gia này, khi áp dụng các bộ luật mới, sẽ có một vài vấn đề: Cần có thời gian chờ đợi và độ trễ nhất định để áp dụng và điều chỉnh các quy định mới vào thực tiễn; Cần thời gian để các bên liên quan thích nghi và tuân theo bộ luật mới, từ đó, thị trường cũng cần thêm thời gian để ổn định và phát triển. Ngoài ra, sẽ có những ý kiến trái chiều từ những người bị ảnh hưởng.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn.

Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực khi luật có hiệu lực.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, dù luật có hiệu lực sớm, cũng cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn. Do đó, chưa thể có sự thay đổi lớn trong thời gian ngắn vì luật hướng đến giải quyết vấn đề dài hạn và phát triển bền vững cho thị trường.

Các văn bản hướng dẫn phải đồng bộ, tránh chồng chéo

Mặc dù đánh giá cao việc 3 luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sớm, tuy nhiên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cũng cho rằng, cần có những giải pháp để các luật trên được áp dụng vào thực tế một cách minh bạch, hiệu quả.

Cụ thể, các văn bản hướng dẫn, văn bản quy phạm phát luật cần phải được đồng bộ, thống nhất với nhau, tránh xảy ra tình trạng chồng chéo hoặc các thông tin mâu thuẫn, xung đột giữa các luật và các cơ quan chức năng.

Cần liên tục thực hiện các đánh giá tác động của các chính sách, pháp luật và lấy ý kiến xã hội đối với các dự thảo.

Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và quản lý cũng như tăng cường kỷ luật, chế tài xử lý vi phạm để giảm thiểu tối đa các sai phạm. Đồng thời, đẩy mạnh số hóa trong quản lý nhà nước giúp cải thiện và rút ngắn quy trình đề xuất và phê duyệt dự án…

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng nhận định, hiện nay, giá đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn, ví dụ như các điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai.

Các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời có thể được giải quyết nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội...

“Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục hồi phục tuy nhiên sẽ có phần chững nhẹ với cả nguồn cung lẫn nguồn cầu hạn chế vào đầu năm 2025 khi bộ luật mới được áp dụng. Một phần vì các bên liên quan cần thời gian để có thể nắm rõ quy trình cũng như thích nghi với bộ luật mới, một phần vì tâm lý chờ đợi, quan sát cũng như xem xét thời điểm thích hợp để đưa ra quyết định mua/bán của cả chủ đầu tư lẫn người mua”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định./.