Giao dịch đất nền kéo dài xu hướng giảm sâu, dự báo sẽ là phân khúc bất động sản phục hồi sau cùng

Giao dịch lao dốc mạnh

Sau giai đoạn “sốt nóng” vào hồi tháng 3/2022, thị trường đất nền đang mỗi ngày thêm trầm lắng khi lượng giao dịch quý sau giảm hơn quý trước và chưa có xu hướng dừng lại.

Khảo sát mới đây với các môi giới bán đất nền cho thấy, trong quý 1/2023 lượng giao dịch đất nền đã giảm tới 54% so với cùng kỳ, đến quý 2 con số này tiếp tục sụt giảm xuống mức 51% và tới quý 3 vừa qua, tiếp tục sụt giảm xuống chỉ còn 42%.

Giải thích cho lý do giao dịch đất nền ngày càng “đóng băng” nhiều môi giới chọn do chờ đợi yếu tố pháp lý (Luật Đất đai, Thuế bất động sản mới…) với 26,5%, giá đất nền quá cao để mua 25,6%, không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này 24,8%, sản phẩm đất nền khó vay để mua 12,7%. Ngoài ra,10,4% đưa ra lý do khác khi không mua đất nền.

“Mức độ quan tâm giảm mạnh so với đỉnh tháng 3/2022 và chưa có dấu hiệu hồi phục khi cả nước giảm tới 73%; trong đó, miền Bắc giảm 73%, miền Nam giảm 71% và miền Trung giảm 75% so với cùng kỳ”, báo cáo quý 3 của Batdongsan.com.vn phát hành mới đây cho biết.

Giá đất nền tăng không ngừng nghỉ suốt 5 năm qua

Đáng chú ý, mặc dù thời gian qua, giao dịch đất nền giảm mạnh, tuy nhiên, chỉ số giá đất nền vẫn duy trì mức tăng ổn định từ 2018 đến nay trên cả nước nhưng có xu hướng phân hóa giữa các vùng và khu vực cụ thể trong năm 2023​.

Theo thống kê, sau một giai đoạn dài từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, giá rao bán đất nền miền Nam đã tăng 71%, miền Bắc tăng 54%. Như vậy, trong vòng 5 năm qua, mức độ tăng giá trung bình của đất nền miền Nam cao hơn miền Bắc.

Tuy nhiên, xét riêng năm 2023, giá đất nền 2 miền đã có chiều hướng dịch chuyển khác biệt. Giá rao bán trung bình đất nền miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng, đến quý 3/2023 đã tăng 4,9% so với quý 4/2022.

Trong khi đó, biểu đồ giá đất nền miền Nam có dấu hiệu đi xuống, từ cuối năm ngoái đến nay đã giảm 26,2%.

Các tỉnh tiêu biểu ở miền Bắc chứng kiến giá đất nền tăng trưởng ổn định trong thời gian dài, từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, là Hải Phòng (tăng 128%), Quảng Ninh (tăng 44%), Hưng Yên (tăng 36%), Bắc Ninh (tăng 20%).

Tại miền Nam, Bình Dương có giá đất nền tăng đến 147% so với đầu năm 2018, là một trong những tỉnh duy trì nhịp tăng giá đất tốt nhất khu vực. Đất nền ở các địa phương khác như Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai mặc dù thời gian gần đây có suy giảm về giá rao bán nhưng xét tổng thể trong 5 năm qua vẫn đạt mức tăng giá lần lượt là 89%, 64% và 60%.

Cuối năm 2024 phân khúc đất nền mới đảo chiều

Đề cập đến triển vọng thị trường của phân khúc này trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc trang Batdongsan.com.vn cho biết, với loại hình đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường BĐS Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Đề cập đến triển vọng phục hồi của thị trường đất nền, ông Quốc Anh dẫn khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới BĐS cho thấy, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

“So với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố. Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư BĐS vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến phải cuối năm 2024 mới thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc BĐS thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

Vì vậy, dự báo đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác và có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới đảo chiều”, ông Anh nhận định.

Minh Quân