Đánh thuế cao không thể kéo giảm giá nhà, cẩn trọng lợi bất cập hại!

Sau giai đoạn trầm lắng do dịch Covid -19 và lạm phát kinh tế cùng lãi suất cao. Dưới sự vào cuộc "gỡ khó" của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương... thị trường bất động sản trong nước thời gian vừa qua đã có tín hiệu khởi sắc. Giữa bối cảnh đó, đề xuất đánh thuế đối với căn nhà thứ hai tiếp tục được dấy lên.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng một lần nữa đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp người sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ.

Thực tế, việc đề xuất đánh thuế căn nhà thứ hai này không phải là mới mà đã được đề cập từ năm 2009, song vì nhiều nguyên nhân chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành tháng 6/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định/chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua đánh thuế bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều trở ngại.

Trao đổi với báo chí, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, “thiếu quyết tâm chính trị" là nguyên nhân cốt yếu khiến chính sách thuế bất động sản vẫn nằm trên giấy.

Ông Võ nhìn nhận việc áp thuế bất động sản gặp thách thức do rơi vào thế giằng co nhiều năm qua. Bởi đối tượng bị đánh thuế là người sở hữu nhiều bất động sản, thường là nhà đầu tư, đầu cơ, chủ đầu tư - vốn là nhóm có nguồn lực tài chính lớn hoặc quyền lực. Nhóm này luôn ở thế xung đột với những người vất vả để mua nhà, hay số đông người lao động tài chính ít, không có khả năng mua.

Hệ lụy là từ năm 2018 đến nay, thị trường địa ốc xuất hiện nhiều dấu hiệu tiêu cực, bất cập khi giá nhà leo thang và lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Việc này ảnh hưởng đến phát triển bền vững của thị trường.

TS. Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ thì cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ hai, thứ ba… có thể làm giảm động lực đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế.

"Chính sách này còn "lợi bất cập hại" bởi chỉ thu được một ít thuế mà gây tác động sâu rộng, như gây ra tâm lý lo ngại, giảm sức mua và kìm hãm đà phục hồi của thị trường… Thị trường bất động sản không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi giữ giá trị tài sản của nhiều hộ gia đình, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính khác chưa thực sự phát triển và ổn định", ông Phước cho biết.

"Phải nhìn vào bản chất, nguyên nhân khiến giá nhà tại Việt Nam hiện nay cao là do cung không đủ cầu. Theo quy luật thị trường, giá chỉ giảm khi cung lớn hơn cầu. Bởi thế, thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà. Việc cần làm lúc này là mở rộng nguồn cung và cải thiện môi trường đầu tư sẽ giúp cân bằng cung cầu, ổn định giá nhà và mang lại cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người hơn, thay vì áp dụng các chính sách thuế có thể gây thêm áp lực cho thị trường", theo nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.

Mặc dù đồng tình và khen ngợi đề xuất đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà, đất của Bộ Xây dựng; tuy nhiên, chia sẻ trong cuộc họp tuần trước, lãnh đạo Bộ Tài Chính cho biết, Bộ rất thận trọng phương án đánh thuế nhà ở thứ hai dù có nhiều đề xuất từ nhiều cá nhân, tổ chức trong thời gian dài vừa qua.

Lý do là kinh tế thế giới còn phức tạp, khả năng phục hồi chưa rõ. Ở trong nước, doanh nghiệp và một bộ phận người dân vẫn khó khăn. Những yếu tố này tác động tiêu cực lên triển vọng phục hồi kinh tế Việt Nam, khó đảm bảo chỉ tiêu tăng trưởng GDP bình quân 5 năm khoảng 6,5-7%. Cùng với đó, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô trong bối cảnh niềm tin người tiêu dùng chưa phục hồi...

Bài học nhãn tiền từ Trung Quốc

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, Trung Quốc là bài học nhãn tiền về việc sử dụng quá cứng nhắc công cụ thuế suất dành cho những người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên nhằm kiềm chế giá nhà tăng nhưng lại tác dụng ngược. 

Cụ thể, cuối năm 2017, Trung Quốc đưa ra chủ trương “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô… chính quyền quy định rất chặt chẽ việc sở hữu căn nhà thứ hai trở lên. Chẳng hạn, người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60-85% giá trị căn hộ, căn thứ ba đến 100%, thuế cũng đánh mạnh vào căn hộ thứ hai trở đi…

Ngoài ra, 2 thành phố Bắc Kinh và Thượng Hải còn nghiêm ngặt hơn trong việc quy định hộ khẩu khi xét duyệt mua nhà. Thành phố Đường Sơn, phía Đông Bắc Trung Quốc quy định, bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản này trong ít nhất 3,5 năm…

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại khi cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài nhiều năm đã làm “bốc hơi” khoảng 18 nghìn tỷ USD khỏi tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc, lấy đi 18 triệu việc làm, kéo niềm tin của người tiêu dùng cũng như nhu cầu của nhiều sản phẩm như thép đi xuống, khiến nước này phải tung gói giải cứu thị trường bất động sản lớn chưa từng thấy, chính thức nới lỏng hạn chế mua căn nhà thứ hai.

Phát biểu tại buổi họp báo ngày 24/9, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) Pan Gongsheng cho biết, nước này sẽ giảm chi phí đi vay đối với số nợ vay thế chấp mua nhà trị giá 5.300 tỷ USD và nới lỏng hạn chế đối với những người mua căn nhà thứ hai. Được biết, tỷ lệ trả trước khi mua căn nhà thứ hai sẽ giảm từ 25% xuống còn 15%.

Quay trở lại trong nước, theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, bao gồm việc giá đất tuân theo quy luật thị trường, việc khơi thông pháp lý, tạo thêm nguồn cung cho thị trường là hết sức quan trọng. Sử dụng cán cân cung - cầu là công cụ kiểm soát giá tốt nhất trên thị trường bất động sản trước khi dùng những công cụ từ chính sách như đánh thuế bất động sản.

Ông Hồ Quốc Tuấn, giảng viên cao cấp, Giám đốc chương trình đào tạo Thạc sĩ Tài chính & Kế toán, Đại học Bristol cho rằng, việc đánh thuế lên căn nhà thứ hai nhiều khả năng không làm giảm giá nhà như mong đợi.

Nhưng chính sách này có thể sẽ có tác dụng hạn chế mua đi bán lại ngắn hạn như Bộ Xây dựng nhắm tới. Bởi vì nếu cứ phải nộp 5-12% giá trị giao dịch và người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính thì khoản tiền bỏ ra ban đầu khá lớn sẽ khiến người muốn lướt sóng phải gánh thêm khoản chi phí lớn. Nếu tỷ suất sinh lợi không tương ứng, người ta sẽ giảm lướt sóng lại mà mua nhà, đất giữ lâu hơn. Có điều, ít lướt sóng lại không có nghĩa là giá nhà đất sẽ giảm. Cùng lắm, nó tăng chậm hơn.

Dẫn số liệu từ Numbeo - một nền tảng dữ liệu về chi phí sống có trụ sở tại Serbia, ông Tuấn cho biết, hiện giá nhà trung bình ở Việt Nam gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm hộ gia đình. Điều này nghĩa là người dân cần đi làm hơn nửa thời gian sự nghiệp từ 20 tuổi của mình mới mua được nhà. Do đó, đánh thuế người sở hữu nhiều nhà vì vậy sẽ không thể giải quyết được bài toán đưa con số từ 24 lần xuống còn 4-6 lần. Giải pháp mấu chốt vì vậy là nằm ở việc tăng cung nhà vừa túi tiền cho người muốn mua nhà lần đầu, ở ngay nơi họ sinh sống và làm việc, để họ không phải chờ hơn 20 năm. 

"Thuế lên người sở hữu nhiều nhà không phải là "chiếc đũa thần" giải quyết bài toán nhà ở và nó có những hệ lụy không mong muốn chứ không phải liều thuốc vô hại. Có điều, cũng không nên loại trừ giải pháp này ra khỏi bộ chính sách về điều tiết giá nhà, đất của quốc gia. Nó là một thành phần trong đó, chỉ là đừng thần thánh hóa nó mà thôi", ông Tuấn nhấn mạnh./.