"Dựa hơi" các nhà ga tuyến metro, giá bán nhiều chung cư ở Hà Nội và TP.HCM tăng thêm tới 15%

Đầu tháng 8 vừa qua, Hà Nội đã đưa vào khai thác và vận hành tuyến metro số 3 (Giai đoạn 1) Nhổn - ga Hà Nội, đoạn trên cao từ Nhổn đến Cầu Giấy và ngược lại, với chiều dài là 8,5 km.

Tuyến metro hiện tại có 8/12 nhà ga đang hoạt động, gồm: Nhổn (S1), Minh Khai (S2), Phú Diễn (S3), Cầu Diễn (S4), Lê Đức Thọ (S5), Đại học Quốc Gia (S6), Chùa Hà (S7), Cầu Giấy (S8).

Đoạn metro này có tần suất hoạt động 8 tàu/giờ/chiều, vận tải được 920 người/tàu, vận tốc di chuyển khai thác là 35 km/h và đạt tối đa 80 km/h. Trong giai đoạn khai trương (miễn phí vé), ghi nhận có khoảng 60.000 lượt khách/ngày lưu thông trên đoạn tàu này.  

Trước đó, tháng 11/2021, tuyến metro số 2A (Cát Linh - ga Yên Nghĩa) đã được đưa vào hoạt động với tổng chiều dài 13km. Tuyến metro này có 12 nhà ga: Cát Linh, La Thành, Thái Hà, Láng, Thượng Đình, Vành Đai 3, Phùng Khoang, Văn Quán, Hà Đông, La Khê, Văn Khê và Yên Nghĩa.

Tuyến 2A có tần suất hoạt động là 8 tàu/giờ/chiều, có thể vận chuyển 960 người/tàu, với vận tốc di chuyển khai thác là 35 km/h và đạt tối đa là 80 km/h. Trong năm 2023, số lượng hành khách sử dụng trung bình khoảng 29.600 lượt/ngày.  

Theo quy hoạch, đến năm 2030, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 97 km tuyến metro, bao gồm Tuyến số 2, phần còn lại Tuyến số 3 và Tuyến số 5.

Đến năm 2035, thành phố sẽ tiếp tục khai thác 301 km trên tổng 398 km đường sắt, chiếm 76% tổng chiều dài đường sắt, gồm các Tuyến số 1, số 2 kéo dài đi Sóc Sơn, số 2A kéo dài đến Xuân Mai, số 3 kéo dài đi Sơn Tây, số 4, 6, 7, 8 và tuyến kết nối các đô thị vệ tinh.

Đến năm 2045, thành phố sẽ hoàn tất 200 km tuyến metro của các tuyến điều chỉnh và bổ sung theo quy hoạch chung được phê duyệt. 

Trao đổi với chúng tôi về những tác động của các tuyến metro này với các dự án bất động sản, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, các tuyến metro sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình của nó. Quan trọng hơn, hệ thống metro giúp nâng cao đáng kể đời sống xã hội của người dân. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, giảm ùn tắc giao thông, mà còn góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân.

Để dẫn chứng, bà Vân cho biết, dữ liệu nghiên cứu của Savills cho thấy giá bán và giá cho thuê bất động sản xung quanh các nhà ga metro sẽ hưởng mức giá tốt hơn so với các vị trí khác.   

Cụ thể, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023.

Đơn cử, Savills ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP. Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35-39 triệu đồng/m2 thì đến hiện nay (quý 2/2024) đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69-75 triệu đồng/m2. 

Tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500m so với các nha ga tuyến metro Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% trong vòng 1 năm từ quý 3/2023 so với quý 3/2024.

“Chúng tôi cũng kiểm tra dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến metro này thì mức giá căn hộ tại thị trường do nguồn cung thiếu hụt cũng đẩy mức giá tăng bình quân khoảng 25-35% tùy vị trí. Điều đó, cho thấy rằng, lợi thế của nhà ga metro cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5-15% so với mức tăng giá chung”, bà Vân cho biết.

Liên quan đến vấn đề này, báo cáo thị trường bất động sản được Bộ Xây dựng công bố cách đây hơn một tháng cho thấy, trong quý 2 vừa qua, khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM cho thấy, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5-6,5% trong quý 2 và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí.

Tại TP. Hà Nội, theo khảo sát, trong quý 2/2024 giá rao bán một số dự án căn hộ chung cư trên thị trường có sự tăng giá cao, gồm: Khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%; Vinhomes West Point tăng 28%.

Một số khu đô thị đã cũ như Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%...

Tại TP.HCM, thị trường căn hộ chung cư trong quý 2/2024 cũng không nằm ngoài xu thế tăng giá. Cụ thể, giá rao bán căn hộ chung cư TP.HCM phân khúc trung cấp (giá 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2%; cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023.

Ngoài ra, giá bán của các dự án chung cư đã qua sử dụng cũng có xu hướng tăng, nhất là khu vực nội thành. Điển hình như dự án căn hộ chung cư City Garden (quận Bình Thạnh) rao bán trung bình 85 triệu đồng mỗi m2, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái; dự án Antonia (quận 7) và Masteri Thảo Điền (quận 2) lần lượt tăng 11% và 10%.

Đáng chú ý, trong Báo cáo số 5333 vừa được gửi Văn phòng Chính phủ phân tích về cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản, đề xuất giải pháp, Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay một chung cư chỉ có các tiện ích tối thiểu có giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2; tuy nhiên, nếu bổ sung bể bơi, phòng tập, nhà hàng, siêu thị, sân chơi… giá bán có thể tăng lên 50-60 triệu đồng/m2./.