“Tắc nghẽn” nguồn vốn, đầu tư bất động sản khó hay dễ?

Ảnh hưởng to lớn khi hạn chế dòng vốn

Tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam diễn ra nhanh chóng kéo theo sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS), nhu cầu nhà ở tăng mạnh, những yếu tố này được xem là lợi thế giúp thị trường BĐS phát triển hơn nữa. Tuy nhiên, không như dự đoán thị trường BĐS cũng đang phải đối mặt với không ít khó khăn như nguồn vốn đầu tư hạn chế, quỹ đất khan hiếm vì thế tình trạng lệch pha cán cân cung cầu ngày càng rõ rệt.

Đầu tháng 4 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có thông báo và lưu ý đến những ngân hàng khác về việc kiểm soát tín dụng BĐS khiến không ít các doanh nghiệp lao đao vì rơi vào cơn “khát vốn”.

Trước khi ra quyết định xuống tiền đầu tư để triển khai dự án hoặc mua BĐS các chủ đầu tư và nhà đầu tư đều lập kế hoạch kỹ lưỡng chuẩn bị nguồn vốn sẵn sàng, nguồn vốn chủ yếu hiện tại vẫn đến từ vay tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, thời gian gần đây nhiều trường hợp đã chốt thỏa thuận vay vốn với ngân hàng, sau khi được giải ngân 1 hoặc 2 đợt phía ngân hàng bất ngờ thông báo hết room tín dụng hoặc đột ngột không cho vay hay kéo dài thời gian giải ngân.

Không chỉ riêng các doanh nghiệp hay nhà đầu tư lớn mà những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực cũng đang trong thế khó khi bị thắt chặt vay vốn mua nhà. Theo dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 của NHNN đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ,... của những khoản vay mua nhà ở, đặc biệt là những khoản vay với số tiền lớn.

Các chuyên gia cho rằng, việc chờ đợi thủ tục pháp lý cho các dự án đã chậm lại thêm thắt chặt tín dụng khiến chủ đầu tư càng khó khăn để thực hiện các dự án hơn, đặc biệt đối với các doanh nghiệp thực hiện nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Đối với BĐS thương mại, chủ đầu tư sẽ khó khăn trong việc giải ngân dù đã ký hợp đồng cam kết thì việc giải ngân cũng không hề dễ dàng. Các dự án nhà ở xã hội là phân khúc được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn tín dụng có thể vay được nhưng thủ tục vay vốn chậm hơn trước, quá trình kiểm tra, thẩm định tốn nhiều thời gian vì chỉ những dự án được đánh giá khả thi mới được cho vay, nhưng thời gian cho vay kéo dài trong nhiều tháng.

Cạn vốn đến từ việc “siết” tín dụng

Nguồn tiền đầu tư vào BĐS mang tính lâu dài, nguồn vốn ngân hàng huy động ngắn hạn nhưng lại là nguồn vốn trọng tâm để hỗ trợ các doanh nghiệp triển khai dự án. Vì thế, khi nguồn vốn tín dụng vào BĐS bị kiểm soát sẽ gây ra không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Chẳng hạn như khi dự án đã triển khai giai đoạn đầu nhưng nguồn vốn bất ngờ bị cắt thì doanh nghiệp sẽ có nguy cơ bị phá sản vì không thể thi công tiếp và nguồn vốn đã bỏ ra cũng khó thể thu hồi lại. Dẫn đến, nguồn cung trên thị trường sẽ càng khan hiếm.

Theo các chuyên gia đánh giá, phần lớn các doanh nghiệp BĐS trên thị trường hiện nay chủ yếu là quy mô vừa và nhỏ cho nên hầu hết đều cần huy động vốn nhưng khả năng huy động vốn còn tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn nhièu quy định. Vay vốn ngân hàng trước đây là phương pháp huy động vốn thực hiện dễ dàng nhất, nhưng hiện nay ngân hàng đã ra nhiều quy định kiểm soát chặt chẽ hơn các điều kiện cho vay.

Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng BĐS là điều kiện thiết yếu để hạn chế thị trường BĐS tăng trưởng nóng, phát triển ổn định và bền vững hơn. Nhưng trong thời điểm hiện nay tốc độ phát triển của thị trường BĐS tăng trưởng nhanh, cần kiểm soát hợp lý để giữ được sự cân bằng của thị trường, tránh mất tính thanh khoản của những phân khúc cần thiết. Phân khúc nhà ở, chung cư trung cấp và nhà ở xã hội chiếm phần nhỏ và đang khan hiếm trong khi phân khúc nhà ở căn hộ cao cấp chiếm phần lớn. Vì thế, nên ưu tiên hỗ trợ phát triển những phân khúc đang thiếu và có nhu cầu cao.

Có thể thấy BĐS là lĩnh vực quan trọng vì có sức ảnh hưởng lên đến 40 ngành nghề kinh tế khác nhau. Theo thống kê thị trường BĐS chiếm 14% GDP cả nước. Sức lan tỏa của BĐS tương đối lớn nếu thị trường này bị ngừng trệ, các dự án triển khai chậm thì sẽ tác động tiêu cực đến các lĩnh vực khác.

Phương án cho các nhà đầu tư trong thời điểm nguồn vốn hạn chế

Trong thời gian vay vốn tín dụng đang bị kiểm soát chặt chẽ, giá BĐS biến động thì việc đầu tư “lướt sóng” các phân khúc dễ sinh lời như đất nền và biệt thự đã không còn là phương án an toàn. Nhiều nhà đầu tư đang dần chuyển hướng sang các phân khúc có giá trị thực, đảm bảo được lợi nhuận và tính an toàn cao, đặc biệt là những phân khúc có khả năng khai thác để dòng tiền không bị chôn vốn một chỗ. Hiện nay, giá BĐS ở hầu hết các phân khúc đều khá cao, cao hơn rất nhiều so với mức thu nhập của người dân. Do đó, đầu tư vào phân khúc có giá trị thực là phương pháp an toàn, hiệu quả nhất trong thời gian này.

Anh Thành Nhân (ở TP.HCM) chia sẻ, sau thời gian tích góp được một số vốn và dự định đầu tư vào đất nền ở Vũng Tàu kiếm lời rồi mua nhà. Nhưng giá đất thổ cư quá cao, đất nông nghiệp thì rao bán khắp nơi sợ gặp rủi ro nên anh quyết định mua một căn nhà nhỏ ở vùng ngoại ô TP.HCM để cho thuê, tăng thêm thu nhập hàng tháng.

Điều các nhà đầu tư cần làm lúc này là xem xét đầy đủ các thủ tục pháp lý đối với các phân khúc BĐS có giá trị thực sử dụng để ở hoặc cho thuê, quan trọng phải lựa chọn mức giá hợp lý. Nếu nhà đầu tư có nguồn vốn lớn và lâu dài có thể đầu tư vào BĐS khu công nghiệp hoặc BĐS nghỉ dưỡng.

Cần phải đưa ra lựa chọn an toàn không nên lựa chọn phân khúc có giá quá cao so với tiền vốn hay mức thu nhập. Bởi nguồn vốn tín dụng hiện đang bị hạn chế cùng với lãi suất cao hơn trước, nếu phân khúc mua không thanh khoản được rất dễ dẫn đến rủi ro. Quan trọng nhất phải cân nhắc không nên sử dụng đòn bẫy tài chính quá đà, xác định chiến lược đầu tư dài hạn, chuẩn bị sẵn phương pháp và tâm thế để đối mặt với những biến động bất ngờ về giá cả và thanh khoản trên thị trường.