Doanh nghiệp đua nhau… “chuyển nợ thành vốn”
Tại Đại hội cổ đông bất thường diễn ra mới đây, Novaland (NVL) đã thông qua phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng cho ba chủ nợ gồm NovaGroup, Diamond Properties và bà Hoàng Thu Châu.
Ngoài ra, công ty còn dự kiến phát hành 151,85 triệu cổ phiếu với giá 40.000 đồng/cổ phiếu để đổi toàn bộ dư nợ gốc 6.074 tỷ đồng của 13 mã trái phiếu phát hành từ 2021–2022.
Theo đại diện Tập đoàn Novaland, việc phát hành 151.850.054 cổ phiếu với giá 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi cho toàn bộ dư nợ gốc của 13 mã trái phiếu là khoản dư nợ gốc trái phiếu riêng lẻ còn tồn đọng từ năm 2023 đến nay. Do tình hình kinh doanh khó khăn, Novaland vẫn chưa thể thực hiện theo đúng cam kết với trái chủ.
Đáng chú ý, nếu hoàn tất các phương án phát hành thêm cổ phiếu được triển khai, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng lên gần 22.700 tỷ đồng.
Tương tự, Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC) mới đây cũng đã thông qua phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ.
Cụ thể, HQC sẽ phát hành 50 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để đổi 500 tỷ đồng nợ vay. Cổ phiếu phát hành sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ thời điểm phát hành.
Được biết, giá phát hành dự kiến sẽ cao hơn 153% giá thị trường mà cổ phiếu HQC đang giao dịch.
Trước đó vào ngày 10/5, đại hội cổ đông HQC đã thông qua phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ với tổng giá trị lên tới 500 tỷ đồng, tương đương 50 triệu cổ phiếu. Trong đó, khoản nợ 212 tỷ đồng của HQC với Công ty CP Đầu tư Hải Phát (mã chứng khoán: HPX) sẽ được chuyển đổi thành 21,2 triệu cổ phiếu, tương đương 3,38% tỷ lệ sở hữu sau phát hành.
Cũng đổi nợ bằng cổ phiếu, Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (mã chứng khoán: HAG) lấy ý kiến cổ đông về việc hoán đổi khoản nợ bằng cách phát hành 210 triệu cổ phiếu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu. Theo đó mỗi 12.000 đồng nợ sẽ được quy đổi thành 1 cổ phiếu phát hành mới.
Hoàng Anh Gia Lai cho biết đây là bước tiếp theo trong lộ trình xử lý khoản nợ trái phiếu có tổng giá trị gần 6.600 tỷ đồng, phát hành từ năm 2016. Sau đợt tái cấu trúc năm 2024, khoản nợ này được chia thành hai nhóm với dư nợ gốc lần lượt 2.150 tỷ đồng (nhóm A) và 2.000 tỷ đồng (nhóm B). Sau phát hành, các trái chủ của Hoàng Anh Gia Lai sẽ trở thành cổ đông công ty đa ngành này.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp khác cũng chuyển đổi thành công, như Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) hoán đổi hơn 22,8 triệu trái phiếu thành cổ phiếu, hay Công ty CP Vận tải và Xếp dỡ Hải An (HAH) chuyển hơn 8,5 triệu cổ phiếu từ 203 trái phiếu, mang lại lãi suất chuyển đổi hơn 55% cho trái chủ….
Về lý thuyết, chuyển trái phiếu thành cổ phiếu giúp doanh nghiệp giảm áp lực trả nợ, cải thiện bảng cân đối kế toán, đồng thời giữ được uy tín với trái chủ và giúp hài hoà lợi ích cho cả trái chủ lẫn doanh nghiệp.
Hiện, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn do thị trường ảm đạm nên không có dòng tiền để thanh toán cho các lô trái phiếu đã phát hành trước đó nên việc hoán đổi sang cổ phiếu sẽ giúp giải tỏa tâm lý cho không ít nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với một số khách hàng, đây là một cuộc chơi rủi ro hơn nhiều.
"Trái phiếu là khoản đầu tư có thu nhập cố định, nhưng khi chuyển thành cổ phiếu, trái chủ sẽ phải chịu rủi ro biến động giá. Nếu doanh nghiệp tiếp tục gặp khó khăn, giá cổ phiếu có thể lao dốc, khiến khoản đầu tư sụt giá mạnh. Ngoài ra, phát hành thêm cổ phiếu để hoán đổi cũng gây pha loãng giá trị cổ phiếu hiện hữu, ảnh hưởng tới lợi ích của các cổ đông cũ”, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM nhận định.
Áp lực đáo hạn trái phiếu “đè nặng”
Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu đến hạn nửa cuối 2025 ước đạt 131.601 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm tới 53% (gần 70.000 tỷ đồng). Riêng tháng 8/2025, lượng đáo hạn bất động sản vọt lên 17.500 tỷ đồng – cao nhất từ đầu năm và gần gấp đôi tháng 7.
Tương tự, dữ liệu từ FiinGroup mới phát hành cũng cho thấy, doanh nghiệp bất động sản cần tới 65.300 tỷ đồng để trả nợ trái phiếu trong nửa cuối năm. Áp lực lớn nhất rơi vào tháng 8, sau đó giảm còn 6.000–12.000 tỷ đồng mỗi tháng. Một số doanh nghiệp có lượng đáo hạn “khủng” gồm Quang Thuận (6.000 tỷ), Trung Nam Land (2.500 tỷ) và Setra (2.000 tỷ).
Trong khi đó, các tổ chức phân tích như S&I Ratings dự báo áp lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản sẽ còn kéo dài ít nhất 12–18 tháng tới, khi năm 2026 vẫn còn gần 143.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.
Tuy nhiên, kỳ vọng vẫn còn. Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp có thể khơi thông dự án, mở bán, tạo dòng tiền mới và trả nợ cho trái chủ. Khi đó, giá trị phát hành trái phiếu có thể tăng trở lại sau giai đoạn “đóng băng” vừa qua./.
