Nghị định được xây dựng trên cơ sở tập trung xử lý nhiều nhóm dự án từng rơi vào tình trạng “mắc kẹt” nhiều năm do sai phạm trong cấp giấy chứng nhận, giao đất, cho thuê đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là cơ chế xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định.

Theo nghị định, Sở Xây dựng sẽ chủ trì rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn và phối hợp với các cơ quan liên quan để đánh giá điều kiện xử lý. Sau đó, cơ quan này sẽ trình UBND cấp tỉnh xem xét cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh cả mục đích lẫn thời hạn sử dụng đất đối với từng dự án cụ thể.

Hồ sơ trình bao gồm tờ trình, dự thảo quyết định điều chỉnh, ý kiến các cơ quan liên quan và các tài liệu cần thiết khác.

Ảnh minh họa

Đáng chú ý, với phần diện tích được điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh, cơ quan chức năng sẽ không phải thực hiện lại thủ tục điều chỉnh quyết định giao đất hoặc cho thuê đất như trước đây. Quy định này được kỳ vọng giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý hồ sơ cho nhiều dự án tồn đọng.

Nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm của Sở Nông nghiệp và Môi trường trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bổ sung mà chủ đầu tư phải nộp sau khi được điều chỉnh giấy chứng nhận.

Sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan này sẽ công bố danh sách các giấy chứng nhận thuộc diện xử lý, bao gồm tên người sử dụng đất, số seri giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy.

Trong khi đó, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng công khai danh sách giấy chứng nhận cần điều chỉnh trên phương tiện thông tin đại chúng ba lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày. Đồng thời, cơ quan này sẽ gửi thông báo trực tiếp cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản nếu có địa chỉ liên hệ.

Các tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp xã và các bên liên quan cũng được thông báo để cập nhật tình trạng pháp lý của tài sản trong quá trình giao dịch.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ người dân hoặc doanh nghiệp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với các tài sản đang được thế chấp, việc cấp đổi giấy chứng nhận sẽ được thực hiện đồng thời giữa Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm tính liên tục của biện pháp bảo đảm.

Về tài chính, nghị định quy định số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp bổ sung sẽ được xác định theo công thức chênh lệch giữa giá trị đất theo mục đích sử dụng mới và giá trị theo mục đích cũ tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận. Trong trường hợp doanh nghiệp đã nộp số tiền cao hơn mức phải nộp theo giá đất ở trước đây, Nhà nước sẽ không hoàn trả phần chênh lệch.

Theo Chính phủ, cơ chế này nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý tồn tại nhiều năm tại hàng loạt dự án bất động sản, đô thị và thương mại trên cả nước. Việc xử lý theo hướng cho phép điều chỉnh thay vì thu hồi hoặc hủy bỏ toàn bộ dự án được đánh giá có thể giúp khơi thông nguồn lực đất đai, giảm tranh chấp và hạn chế lãng phí tài sản xã hội.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 7/5/2026 và được áp dụng đến khi các cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 29/2026/QH16 hết hiệu lực. Với các dự án đã được chấp thuận xử lý nhưng chưa hoàn tất trước ngày 1/5/2031, cơ chế này vẫn tiếp tục được áp dụng để bảo đảm quá trình triển khai không bị gián đoạn.