Chuyên gia nói gì về quy định chỉ tiêu số người theo diện tích chung cư?

Quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư

Cụ thể, mới đây TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 34/2024 quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác. Quy định bắt đầu có hiệu lực từ ngày 10/6. Ngay khi ra quy định này, dư luận đặc biệt quan tâm và cho rằng quy định này sẽ hạn chế số người ở trong một căn hộ.

Nội dung trong quy định ghi rõ, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Đối với căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ 25-45m2, tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ trên 45-70m2, tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70-100m2, tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng căn hộ trên 100-125m2, tính 4 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125m2 trở lên thì tính 5 người.

Đối với dự án nhà ở xã hội được xác định: Căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ 25-45m2, tính 1 người; căn hộ 2-3 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ trên 40-55m2, tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 55-70m2, tính 3 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70-77m2, tính 4 người.

Trường hợp phương án kiến trúc công trình không thống nhất giữa diện tích sử dụng căn hộ và cơ cấu phòng ở thì dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Đối với các dự án đặc thù (nhà ở chuyên gia, nhà ở công vụ...), việc áp dụng quy định trên không phù hợp, Sở Quy hoạch - Kiến trúc báo cáo UBND TP. Hà Nội xem xét, quyết định…

Cho ý kiến về Quyết định số 34/2024, KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, đây là một văn bản pháp luật để các tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác thực hiện.

Theo ông Chính, quy định này dành cho các đơn vị lập và phê duyệt quy hoạch chứ không phải là quy định áp dụng cho các hộ dân sinh sống trong căn hộ chung cư. Việc xác định mật độ dân số quá nhỏ hoặc quá lớn dẫn đến hoạch định xây dựng cơ sở hạ tầng tiện ích không sát, quá thừa hoặc quá thiếu. Vì vậy, người dân không nên băn khoăn với phương pháp xác định các chỉ tiêu này. Bởi vì đây chỉ là hướng dẫn phương pháp xác định dân số khi lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình với các căn hộ 25-45m2; 45-70m2; 70-100m2; 100-125m2, 125m2 trở lên... Do đó, quy định này hoàn toàn không ảnh hưởng đến việc người dân sử dụng các loại căn hộ.

Tránh quá tải về mặt dân số và hạ tầng kỹ thuật, xã hội

Còn theo KTS. Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội, tổng diện tích sàn nhà ở của Hà Nội đến cuối năm 2022 là 260 triệu m2 nhà ở, với dân số khoảng 10 triệu người. Như vậy diện tích sàn nhà ở của Hà Nội xấp xỉ mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đạt 27m2 nhà ở/người vào năm 2025. Về mặt kỹ thuật Hà Nội không thiếu nên việc nâng diện tích m2 nhà ở/người có thể chỉ phục vụ mục tiêu lấy thêm đất, xây dựng nhà ở mới, phục vụ buôn bán... Trong khi có khoảng 1/4 dân số Hà Nội đang sống trong các khu nhà trọ không bảo đảm tiêu chuẩn.

Về lý thuyết, quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo quyết định trên nhằm kiểm soát dân số theo chỉ tiêu đã được xác định tại quy hoạch cấp trên được phê duyệt. Điều này là để thống nhất trong toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng theo quy định.

Trao đổi với báo chí về Quyết định số 34/2024 quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác, đại diện lãnh đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho biết, đây là quy định hướng dẫn về cách tính dân số để cân đối bài toán quản lý nhà nước, chứ không phải quản lý hộ khẩu. Phương pháp này được coi là linh hoạt tính dân số, cân đối được hạ tầng, không gây khó khăn cho người dân, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án.

Cũng theo lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, việc quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn Hà Nội sẽ giúp quản lý đô thị tốt hơn, tránh quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, quy định cũng xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế dân số tại dự án khi chủ đầu tư lập dự án, cũng như bố trí cơ cấu căn hộ dự án phù hợp với quy mô dân số của dự án. Bởi trong quy chuẩn mới của Bộ Xây dựng yêu cầu các tỉnh thành phải quy định phương pháp tính dân số đối với các loại hình nhà chung cư, nhà hỗn hợp, Condotel, Officetel… Do đó, Hà Nội cũng xin ý kiến Bộ Xây dựng và được trả lời các tỉnh phải nghiên cứu và đưa ra quy định. Trong đó, Hà Nội tính tương đương 3,6 người.

Tuy nhiên, theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì xác định trung bình đối với căn hộ 1 phòng ở có diện tích sử dụng căn hộ từ 25m2 - 45m2 tính 1 người. Căn hộ 2 phòng ở có diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45m2 đến 70m2 tính 2 người; Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70m2 đến 100m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên có diện tích sử dụng căn hộ từ trên 100m2 đến 125m2 tính 4 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125m2 trở lên tính 5 người.

Quy định áp dụng phương pháp dựa theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Bộ Xây dựng, cũng như dựa theo điều tra dân số năm 2019 và trung bình những năm gần đây của toàn thành phố. Vì vậy, việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình của dự án… Chứ không phải Hà Nội quy định để cấm người dân ở quá trong căn hộ.

Đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho biết thêm, về mặt quản lý nhà nước, phương pháp xác định chỉ tiêu dân số giúp các khu vực đô thị cân đối được hạ tầng kỹ thuật, đường sá, giao thông, các hạ tầng xã hội như trường học bệnh viện với mục tiêu tránh quá tải về mặt dân số trong tương lai.