Năm 2024, đánh dấu đà phục hồi mạnh mẽ của nhiều phân khúc bất động sản nhà ở gồm: Chung cư, đất nền, nhà phố và biệt thự.

Báo cáo của Bộ Xây dựng công bố cách đây ít hôm cho thấy, trong năm qua, tổng lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ vào khoảng 137.386 căn (bằng 102,2% so với năm 2023). Tổng lượng giao dịch đất nền vào khoảng 446.899 lô/nền (bằng 138,1% so với năm 2023).

“Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong năm 2024 tăng cao nhất vào thời điểm quý III và thấp nhất vào thời điểm quý II; lượng giao dịch đất nền thành công trong năm 2024 thấp nhất vào quý I, các quý: II, III và IV có sự chênh lệch không đáng kể”, Bộ Xây dựng cho biết.

Mặc dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận sự phân hoá khi xảy ra tình trạng “nóng - lạnh” không đồng đều giữa các thị trường và khu vực. Trong năm qua, trong khi đất nền khu vực miền Bắc ghi nhận tình trạng “sốt nóng bỏng tay” tại Hà Nội và vùng ven thì tại các tỉnh phía Nam và miền Trung giao dịch của phân khúc này khá trầm lắng.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận do DKRA Group công bố mới đây cho thấy, 2024 là một năm "chạm đáy" của phân khúc đất nền khi thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) hầu như không ghi nhận dự án mới nào được triển khai.

Nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) gộp cả rổ hàng hiện hữu và tồn kho có khoảng 7.814 sản phẩm, chỉ tăng 1% so với năm trước đó. Số sản phẩm mở bán mới (bán lần đầu tiên) khan hiếm, giảm 34%.

67a04b8dc0dbc.jpg
Ảnh minh hoạ

Nguồn cung không tăng, sự cạnh tranh ở thị trường sơ cấp ít nhưng thanh khoản đất nền vẫn duy trì mức thấp. Tỷ lệ hấp thụ chưa đến 13% trên tổng nguồn cung, với khoảng 993 sản phẩm được tiêu thụ trong cả năm, con số này thậm chí giảm 15% so với năm 2023 (năm đất nền đóng băng giao dịch).

Cùng cảnh, giao dịch của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng rất thấp. Năm 2024, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, chỉ còn 5 tỉnh còn dòng sản phẩm này. Trong năm qua, có 2.415 sản phẩm chào bán, nhưng chỉ có 293 sản phẩm được tiêu thụ, giảm 44% so với năm 2023. Trong đó, tỉnh Hoà Bình chiếm 16% số sản phẩm mở bán, Quảng Nam là 6%, Bình Thuận 21%, Bà Rịa - Vũng Tàu 28% và Kiên Giang 10%.

Bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền tỉnh lẻ vẫn tiếp tục trầm lắng

Bước sang năm 2025 này, nhiều công ty nghiên cứu đưa ra dự báo cho biết, nguồn cung nhà ở mới dự kiến sẽ được bổ sung đáng kể khi Chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn.

Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường nhà ở năm nay sẽ đón nhận khoảng 43.300 sản phẩm mới, trong đó miền Nam chiếm phần lớn với 36,2% tổng nguồn cung tương lai. Tiếp đó, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7%. Cuối cùng là miền Tây có tỷ lệ khoảng 11,6%. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.

Cùng với đó, sức cầu năm 2025 cũng sẽ cải thiện khá hơn và dự kiến sức mua tập trung chính tại thị trường “dẫn sóng” là các đô thị lớn: Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Bình Dương và một số thị trường “theo sóng” là các đô thị vệ tinh.

“Giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân 10-15% trên toàn thị trường. Tại thị trường thứ cấp tình trạng cắt lỗ sẽ không còn và dần tăng trở lại 5-10% ở hầu hết các phân khúc”, Datxanh Service - FERI nhận định.

Mặc dù vậy, theo nhận định của các chuyên gia, sức cầu năm nay tiếp tục có sự phân hoá mạnh giữa các vùng miền và phân khúc; trong đó 2 phân khúc được nhà đầu tư quan tâm và tiếp tục hút dòng tiền là chung cư và đất nền.

So với năm 2024, hoạt động giao dịch trong năm 2025 kỳ vọng sẽ có tính lan tỏa hơn khi dòng tiền bắt đầu tìm đến: Các khu vực vùng ven xa trung tâm kinh tế hơn; các sản phẩm mang nhiều hơn mục đích đầu tư (nhà thấp tầng, đất nền), bớt đặt nặng tính chắc chắn về tình trạng pháp lý của dự án và chủ đầu tư. Tuy nhiên, riêng các sản phẩm bất động sản du lịch và đất nền tại các tỉnh quá xa trung tâm kinh tế sẽ chưa khởi sắc trong năm 2025.

“Làn sóng tăng giá chỉ lan ra các khu vực vùng ven các thành phố lớn, còn với thị trường các đô thị loại II trở xuống, dự báo vẫn tương đối trầm lắng do áp lực nhu cầu nhà ở không cao, thậm chí có xu hướng sụt giảm do di dân đến các thành phố lớn và trung tâm công nghiệp. Thực trạng thừa cung cục bộ do quy hoạch quá mức trong giai đoạn “sốt nóng” và dòng tiền đầu tư chưa được ưa chuộng”, báo cáo của Công ty chứng khoán Vietcombank nhận định.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, năm qua đất nền tại các tỉnh phía Bắc nóng lên chủ yếu nhờ ăn theo những phiên đấu giá và đà tăng của chung cư, nhà phố. Trong khi thị trường phía Nam gần như không có “con song” hạ tầng nào nổi bật để đất nền "đu" theo.

"Người mua ở thực không mặn mà, trong khi nhà đầu tư đánh giá thấp khả năng phục hồi và tăng trưởng trở lại. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng vào loại hình đầu tư, đầu cơ cũng khiến dòng tiền dành cho đất nền không còn dư địa", ông Tuấn nhấn mạnh.

Năm nay, thị trường đất nền được dự báo có nhiều chuyển biến tích cực khi nguồn cung cải thiện hơn, với khoảng 3.000-3.500 sản phẩm mới chào bán, tập trung chủ yếu tại các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Những khu vực khác như TP.HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý và có câu chuyện hạ tầng.

“Đà phục hồi của đất nền sẽ diễn ra từ nửa cuối năm nay, khi thị trường tiến dần đến thời điểm khởi sắc, kéo theo nhu cầu gia tăng. Dù vậy khối ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay, nhất là ở các thị trường tỉnh từng nóng sốt cục bộ. Để đất nền có thể phục hồi, bên cạnh các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và điều chỉnh luật, còn cần chờ room tín dụng dồi dào trở lại. Có thể là sang năm 2026 phân khúc này mới thực sự vào nhịp tăng trưởng trở lại", ông Tuấn dự báo.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Công ty nghiên cứu DKRA cho rằng, nguồn cung condotel dự kiến tương đương năm 2024, với 2.500-3.000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ, với khoảng 1.000-1.500 căn, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình và Ninh Thuận. Còn nguồn cung nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự kiến có khoảng 1.500-2.000 căn đưa ra thị trường trong năm 2025, tập trung phần lớn ở Khánh Hòa.

“Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ so với năm 2024 nhưng khó có nhiều đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Thị trường sẽ chỉ rõ nét từ quý III/2025 khi có thêm dự án mới mở bán. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025”, ông Thắng nói./.