Nhiều doanh nghiệp mua lại trái phiếu bất động sản trước hạn

Niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm nghiêm trọng sau nhiều vụ đổ vỡ qua các sự kiện Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát. Nhiều công ty bất động sản niêm yết đã ưu tiên mọi nguồn lực để xóa hết dư nợ trái phiếu bất động sản trong 2 năm qua, nhằm thoát khỏi cảnh khủng hoảng này.

Với các doanh nghiệp địa ốc chưa đại chúng, nhóm hút vốn trái phiếu bất động sản lớn trong giai đoạn 2018-2021 cũng đã xử lý từng bước nợ trái phiếu bằng nhiều cách khác nhau như chia các kỳ thanh toán sau thời gian đáo hạn thành nhiều đợt cùng một số điều kiện hay xin ý kiến trái chủ để gia hạn kèm điều kiện tăng lãi suất và bổ sung tài sản đảm bảo, hoán đổi nợ bằng bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản kể từ đầu năm tới nay đã công khai mua lại trái phiếu trước hạn theo nhiều đợt hoặc tất toán với giá trị hàng nghìn tỷ đồng/ lô. Hầu hết các trái phiếu này đáo hạn kể từ năm 2025 trở đi.

CTCP Đầu tư Voyage ngay trong tháng đầu năm nay đã tất toán lô trái phiếu bất động sản trị giá 2.300 tỷ đồng. Kết quả chào bán được công bố cho thấy trái chủ là một tổ chức tín dụng trong nước. Huy động số vốn này để đặt cọc, Voyage hướng tới nhận chuyển nhượng toàn bộ phần diện tích sàn thương mại dịch vụ của dự án Alpha City, trước đây được giới thiệu do Alpha King (Hong Kong) phát triển năm 2018 với giá 170 - 200 triệu đồng/m2.

Trong tháng 3, CTCP Phát triển Địa ốc Sông Tiên và CTCP Hưng Thịnh Investment là hai công ty thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh đã lần lượt tất toán 1.060 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn 3-6 năm.

Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc khác cũng đang dần mua lại trái phiếu bất động sản trước hạn như CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-Homes, CTCP Sonadezi Châu Đức, Công ty TNHH KN Cam Ranh (chủ đầu tư Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise ở Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa); hay CTCP Đầu tư Du lịch Vạn Hương…

Đa số các lô trái phiếu này được thu xếp bởi tổ chức tín dụng và công ty chứng khoán thành viên và là trái chủ.

Nguồn gốc dòng tiền

Trong bối cảnh thị trường bất động sản kéo dài khó khăn từ cuối năm 2022 tới nay và thanh khoản chưa hồi phục như giai đoạn thị trường phát triển nóng, trái phiếu có cơ hội bứt phá giai đoạn năm 2018-2019, các doanh nghiệp đã công bố kết quả mua lại trái phiếu trước hạn. 

Ngoài ra, các yếu tố như pháp lý dự án chưa hoàn thiện hay không cân bằng các chỉ số tài chính (quy mô nợ lớn gấp nhiều lần so với vốn chủ sở hữu) đã khiến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều rủi ro, khó khăn trong việc có nguồn thu mới nhằm đảm bảo thanh khoản dòng tiền. Hầu hết các doanh nghiệp nhóm  này đều đang tăng cường tái cơ cấu để tồn tại qua thời kỳ khó khăn.

Điều đó đặt ra câu hỏi về nguồn gốc của dòng tiền từ đâu mà các doanh nghiệp địa ốc có thể tất toán lượng lớn trái phiếu bất động sản trước hạn như vậy.

Tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 16/9/2022, một trong những điểm mới là quy định cụ thể các trường hợp mua lại trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trước hạn, trong đó có việc cho phép các nhà phát hành mua lại trái phiếu trước hạn khi được yêu cầu bởi các trái chủ.

Cụ thể, quy định tại khoản 3, Điều 7, Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho thấy doanh nghiệp có thể mua lại trái phiếu trước hạn (1) theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp phát hành và người sở hữu trái phiếu hoặc (1) buộc mua lại dựa theo yêu cầu của nhà đầu tư khi thuộc 1 trong 3 điều kiện dưới đây.

Đầu tiên, doanh nghiệp phát hành vi phạm pháp luật về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp theo quyết định của cấp có thẩm quyền mà vi phạm đó không thể giải quyết hay biện pháp xử lý không được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên đồng tình.

Điều kiện thứ hai là doanh nghiệp phát hành vi phạm phương án phát hành trái phiếu mà vi phạm đó không thể khắc phục hay biện pháp khắc phục không được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên đồng tình.

Điều kiện thứ 3 là bác bỏ trường hợp khác được nêu chi tiết ở phương án phát hành trái phiếu có trong quy định tại Điều 13 Nghị định 65 (nếu có).

Như vậy, không loại trừ trường hợp các chủ nợ sẽ thông qua “thỏa thuận riêng” với các doanh nghiệp phát hành để giữ tài sản đảm bảo triển khai hoán đổi nợ, giống như phương án được nhiều doanh nghiệp đã triển khai nghĩa vụ với chủ sở hữu trái phiếu trong năm 2023 là hoán đổi nợ trái phiếu bằng cổ phần hoặc tài sản.

Một số doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện bổ sung nhiều tài sản như bất động sản, tiền gửi… thế chấp tại ngân hàng thu xếp vốn trước thời điểm công bố tất toán trái phiếu. Đó có thể được coi là điều kiện kèm theo để các nhà băng hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện cơ cấu nợ trái phiếu, giảm sức ép nợ, thực tế không có dòng tiền mới hàng nghìn tỷ đồng để doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn.

Một số doanh nghiệp cũng đề cập rõ trong bản tin công bố rằng mua lại trước hạn theo thỏa thuận giữa tổ chức phát hành và trái chủ hoặc hoặc thực hiện tổ chức phát hành được phép triển khai mua lại trước hạn trái phiếu theo thỏa thuận riêng với người sở hữu trái phiếu có liên quan.

Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản, đơn vị buộc phải công bố mua lại trái phiếu trước hạn theo đề nghị từ phía đối tác trong quá trình tái cơ cấu. Theo đó, thực tế một số giao dịch là thay đổi từ khoản nợ cũ bằng một khoản nợ mới.

Trong thời gian gần đây, thông tin công bố tất toán trái phiếu trước hạn của doanh nghiệp địa ốc có thể được coi là một phần trong hoạt động cơ cấu nói chung của doanh nghiệp. Trên thực tế, từ năm 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành liên tục nhiều chính sách mới để khơi thông dòng vốn cho cả thị trường, nhất là thị trường địa ốc, trong đó có Thông tư số 03/2023/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 24/4-31/12/2023). Thông tư này cho phép các nhà băng mua lại trái phiếu doanh nghiệp mà không cần chờ sau 1 năm khi đáp ứng được một số điều kiện nhất định.

Khi đó, NHNN lý giải rằng nhóm nợ cũng sẽ làm các khoản vay của doanh nghiệp tại ngân hàng khác bị phân loại vào nhóm có chất lượng nợ thấp, tăng tỷ lệ nợ xấu của cả hệ thống khi trái phiếu doanh nghiệp bị nhảy. Những phần nội dung này tiếp tục được xem xét ở dự thảo thông tư mới của NHNN, trong đó có nhắc tới nhiều điểm quan trọng về việc nhà băng mua trái phiếu doanh nghiệp./.