Các công ty bất động sản sắp sửa bước vào “mùa đại hội nóng”

Loạt doanh nghiệp lập kế hoạch kinh doanh tăng trưởng

Năm nay, theo thông tin đã công bố, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc như Vinhomes (mã VHM), DIC Corp (mã DIG), Novaland (mã NVL), CEO Group (mã CEO), Hà Đô (mã HDG), Đất Xanh Group (mã DXG), Nam Long (mã NLG), Sunshine Homes (mã SSH), Hải Phát Invest (mã HPX), Phát Đạt (mã PDR), hay Saigonres Group (mã SGR), Sudico (mã SJS)… đều đã lên kế hoạch tổ chức Đại hội cổ đông trong tháng 4. So với năm ngoái, khi có nhiều doanh nghiệp xin hoãn đại hội cổ đông sang quý II, thậm chí quý III, đây có thể coi là một tín hiệu đáng mừng. Nhất là trong bối cảnh nhiều chính sách được điều chỉnh theo hướng tích cực nhằm hỗ trợ thị trường phục hồi, cùng với các chỉ báo lãi suất, lạm phát… sáng sủa hơn.

So với năm ngoái, khi nhiều doanh nghiệp bất động sản phải lập lại kế hoạch kinh doanh do thị trường khó khăn, năm nay nhiều doanh nghiệp đã tỏ ra tự tin hơn với kế hoạch tăng trưởng cao.

Chẳng hạn, CEO Group đặt mục tiêu tổng doanh thu hợp nhất năm nay đạt 2.100 tỷ và lãi sau thuế 150 tỷ, tức tăng lần lượt 46% và 26% so với năm 2023.

Tại Saigonres Group, công ty đặt mục tiêu kinh doanh với tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt là 550 tỷ đồng và 300 tỷ đồng, tương ứng tăng tới 5,6 lần và 2,9 lần so với 2023.

Hay tại Sudico, doanh nghiệp lên kế hoạch kinh doanh năm nay với tổng doanh thu 858 tỷ, tăng 60% và lợi nhuận trước thuế 350 tỷ, tăng 38,3% so với mức thực hiện năm 2023.

Hải Phát Invest cũng dự kiến doanh thu hợp nhất năm nay sẽ đạt 2.800 tỷ đồng, tương ứng tăng 65% so với 2023 và là mức tăng doanh thu cao nhất trong 5 năm trở lại đây (kể từ năm 2020), dù lợi nhuận sau thuế dự kiến giảm khoảng 22% xuống 105 tỷ đồng.

Tại Nam Long Group, doanh nghiệp kỳ vọng lãi ròng năm nay tăng tối thiểu 13% so với năm 2023, đạt 549. Theo Tổng giám đốc Nam Long Group Trần Xuân Ngọc, một trong những mục tiêu quan trọng của Tập đoàn năm nay là đưa ra thị trường nhiều sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, cải thiện cách tiếp cận khách hàng để hướng tới đáp ứng đúng nhu cầu từ thị trường.

Còn theo CEO Bất động sản Phát Đạt, ông Bùi Quang Anh Vũ, năm nay doanh nghiệp sẽ tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng nhằm đạt mức độ hấp thụ cao nhất. Phát Đạt dự kiến có ít nhất 6 dự án đủ điều kiện ra mắt thị trường trong 2024 với tổng doanh thu hơn 40.000 tỷ đồng. Trong đó sản phẩm trọng tâm là căn hộ, đất nền và một số ít bất động sản du lịch.

Với Vinhomes, theo đại diện doanh nghiệp, khoản tiền khách hàng đặt cọc các dự án chưa thanh toán khoảng 99.700 tỷ (tương đương 4,1 tỷ USD) sẽ là nền tảng vững chắc cho thu nhập trong tương lai của Công ty. Vị này cũng cho hay dự kiến doanh số 2024 của Vinhomes chủ yếu tới từ các dự án lớn sắp ra mắt phù hợp bối cảnh tâm lý thị trường vốn đang được cải thiện qua từng quý cũng như việc đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Lượng hàng tồn kho vẫn rất lớn gây áp lực cho dòng tiền

Nhìn chung, trên mức nền thấp của 2023 cùng với triển vọng kinh tế lạc quan hơn trong năm nay, các chuyên gia dự báo bức tranh lợi nhuận năm của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết sẽ theo xu hướng tăng trong năm nay. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là nhà đầu tư và cổ đông muốn thấy kết quả thực chất hơn của doanh nghiệp tại các dự án, thay vì việc phụ thuộc nhiều vào nguồn thu từ hoạt động tài chính như trước đây.

Được biết, trong năm 2023, xấp xỉ khoảng 40% doanh thu của 46 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến từ các khoản thu nhập không thường xuyên như doanh thu tài chính, doanh thu bất thường… trong bối cảnh thị trường khó khăn và doanh nghiệp buộc phải  tái cấu trúc, chuyển nhượng tài sản nhằm cơ cấu lại tình hình tài chính. Như vậy, doanh thu đến từ hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp là kinh doanh sản phẩm bất động sản lại giảm đi đáng kể.

Trước áp lực nợ lớn và hàng tồn kho tăng cao, hầu hết doanh nghiệp đều nhận thức được rằng cần ưu tiên quản trị rủi ro và tái cấu trúc thay vì tập trung gia tăng lợi nhuận. Tính đến cuối quý IV/2023, tổng lượng hàng tồn kho toàn ngành đã lên tới gần 400.000 tỷ đồng, vượt qua cả giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát trước đây. Trong bối cảnh doanh thu sụt giảm và áp lực chi phí vẫn đè nặng, nếu không sớm giải phóng bớt lượng hàng tồn kho lớn này, các doanh nghiệp địa ốc chắc chắn sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị chôn vốn và năng lực tài chính bị ăn mòn bởi chi phí.

Từ góc độ chuyên gia, ông Trần Đức Anh - Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường tại Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định, động lực cho tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản năm nay chủ yếu dựa trên câu chuyện gỡ vướng pháp lý dự án và mặt bằng lãi suất cho vay ổn định ở mức thấp. Theo vị này, trong kịch bản tích cực, có thể kỳ vọng 2024 là năm bản lề để nền kinh tế trở lại chu kỳ tăng trưởng cao và bền vững do tác động từ những chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ kết hợp với điều kiện khách quan thuận lợi.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, lại chỉ ra rằng, dù lãi suất cho vay đang trong xu hướng giảm, người mua nhà vẫn có những quan ngại nhất định. Về phía ngân hàng cũng xuất hiện tâm lý e ngại việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý cho dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này có khả năng ảnh hưởng tới quyết định của người mua và lượng hấp thụ các dự án cũng như lý giải cho thực trạng tín dụng tăng chậm dù lãi vay giảm.

Tái cơ cấu nguồn vốn, quỹ đất để đón chu kỳ tăng trưởng

Một vấn đề lớn khác mà các doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt trong năm nay là áp lực về nguồn vốn, đặc biệt từ kênh trái phiếu. Thông tin từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), ước tính tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong 2024 lên tới 121.100 tỷ đồng, tức cao nhất trong 5 năm qua.

Trong khi đó việc tiếp cận vốn ngân hàng còn chưa dễ dàng, cùng với việc nhiều dự án bị đình trệ khiến nguồn cung hạn chế, ảnh hưởng tới doanh thu… Chính vì thế, trong 2024, nhiều doanh nghiệp đang lên kế hoạch huy động vốn từ thị trường chứng khoán để thế chỗ cho kênh trái phiếu và ngân hàng nhằm tái cơ cấu vốn.

Chẳng hạn, Phát Đạt đã nộp hồ sơ lên UBCKNN xin phát hành 134 triệu cổ phiếu, giá 10.000 đồng/cp cho cổ đông hiện hữu. Nếu phát hành thành công, Phát Đạt dự kiến thu về khoảng 1.340 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền này dự kiến được sử dụng để triển khai các dự án bất động sản của doanh nghiệp.

Novaland cũng vừa thông qua kế hoạch phát hành 200 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Số cổ phiếu này bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm. Đồng thời doanh nghiệp cũng dự kiến chào bán cho các cổ đông hiện hữu hơn 1,17 tỷ cổ phiếu (không hạn chế chuyển nhượng) với giá không thấp hơn 10.000 đồng/cp, qua đó dự kiến thu về ít nhất khoảng 13.700 tỷ đồng để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản phải trả cùng lương cho cán bộ nhân viên và chi phí vận hành chung. Ngoài ra, Novaland còn muốn dùng tiền để góp vốn vào công ty con, thực hiện các dự án do Công ty làm chủ đầu tư.

Theo FiinRatings, khi thị trường chứng khoán thuận lợi và các kênh dẫn vốn khác, nhất là kênh ngân hàng gặp khó, việc doanh nghiệp tăng cường huy động vốn qua kênh này là dễ hiểu. Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia, chỉ những doanh nghiệp uy tín, quỹ đất sạch lớn được tích lũy qua lịch sử hoạt động lâu năm, có dự án đầy đủ pháp lý đi kèm khả năng triển khai và thực thi bài bản… mới có nhiều hơn cơ hội tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn và sức chống chịu tốt hơn.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính tại Dat Xanh Services nhận định, 2024 là năm bản lề chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới lành mạnh hơn của thị trường bất động sản. Ở thời điểm này, doanh nghiệp có nền tảng tài chính có cơ hội tiếp cận và tích lũy quỹ đất để vượt lên, chiếm ưu thế trong giai đoạn phát triển tiếp theo, “sóng sau đè sóng trước”.

Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Vietnam cũng nhìn nhận, 2024 là thời điểm giao thoa giữa chính sách cũ và mới và doanh nghiệp cần tái định hình cả chiến lược phát triển và đầu tư để thích ứng với những thách thức cũng như đón nhận những cơ hội mới. Theo vị này, trong 2024, các chủ đầu tư được khuyến khích cơ cấu lại cả nguồn vốn và chất lượng sản phẩm, đặc biệt là về pháp lý dự án. Giải quyết được những vấn đề tồn đọng này sẽ mở ra cơ hội cho doanh nghiệp và thị trường phát triển bền vững, lành mạnh hơn, đón sự tăng trưởng ở chu kỳ mới./.