15% dự án nhà ở thương mại quy mô lớn vẫn “vướng” pháp lý khi Luật Đất đai có hiệu lực

Như chúng tôi đã đưa tin, mới đây, Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Bộ: Xây dựng, Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư xây dựng Đề án để Chính phủ trình Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, kể từ ngày 01/01/2025 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) sẽ vẫn còn khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại chỉ có đất khác không phải là đất ở, hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn, thuộc trường hợp đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ảnh minh họa

Để dẫn chứng, ông Châu đưa ra ví dụ: Tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 1 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000 ha, được điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ bao gồm nhà ở thương mại và đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhưng cả 3 nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”.

Ví dụ 2: Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở (chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn) nên không được công nhận chủ đầu tư, điển hình là Công ty bất động sản V mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Chánh có diện tích 3.219 m2 thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng, điều “oái oăm” là Công ty V thì không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp với quy hoạch (mới) đã được phê duyệt, nhưng Công ty V cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do Công ty V đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở theo hiện trạng sử dụng đất.

Tất cả các trường hợp nhà đầu tư trên đây đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại và Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” và kể từ ngày 01/01/2015 thì do quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024”.

Do vậy, ông Châu cho biết, Hiệp hội rất hoan nghênh Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo  Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật là rất cần thiết và còn có tính “kế thừa” các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, trong đề án, HoREA đề nghị bổ sung quy định các trường hợp được phép thí điểm này thì nhà đầu tư được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bởi lẽ điểm b khoản 3 đan Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.

“Nếu được Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật thì đây là giải pháp rất cần thiết sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành”, ông Châu nhấn mạnh.