Thông tin được Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho biết tại báo cáo về thị trường bất động sản vừa phát hành.

Theo báo cáo trên, trong quý II/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn chững lại hồi đầu năm, với 7.800 căn hộ mở mới - gần gấp đôi so với quý I/2025.

Lượng giao dịch cũng tăng tương ứng, đạt 7.800 căn, tăng 143% so với tổng 3 tháng đầu năm - gần tương đương nguồn cung mới - cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hấp thụ rất tốt, dù giá bán đang neo ở mức cao.

686df54a03711.jpg
Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ sơ cấp chung cư ở Hà Nội 2 quý đầu năm. (Nguồn: One Mount Group)

Trong khi đó, TP.HCM đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý II/2025. Dù nguồn cung mới tại TP.HCM hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ vượt cung, lên tới 2.900 căn (tăng 72% so với cùng kỳ), bao gồm cả các sản phẩm đã được mở bán trước đó.

Về giá bán, tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý II/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Ngược lại, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM quanh mức 89 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước (biến động không đáng kể) và cao hơn 15% so với cùng kỳ.

686df5c6f308c.jpg
Biểu đồ giá căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP.HCM 2 quý đầu năm. (Nguồn: One Mount Group)

“Việc giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng nhanh, ngày càng rút ngắn khoảng cách với TP.HCM. Nếu đầu năm 2024, giá trung bình ở TP.HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m2 thì đến giữa năm 2025, mức chênh lệch chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2”, báo cáo nêu.

Căn hộ trung cấp biến mất tại Hà Nội

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM trong giai đoạn vừa qua.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II/2025 tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang của Mik Group, FLC, Mey Group… với lượng sản phẩm lớn được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.

Đáng chú ý, trong quý, thị trường Hà Nội không có dự án trung cấp nào được mở bán. Những căn hộ có mức giá “mềm” hơn (dưới ~65 triệu đồng/m2) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận (Văn Giang, Hưng Yên).

686df6033ae39.jpg
Một dự án chung cư đang mở bán ở Hà Nội. (Ảnh: Mai Anh)

Trong khi đó, tại TP.HCM nguồn cung hạn chế nhưng cơ cấu đa dạng hơn. Đặc biệt, quý II có sự xuất hiện của hai dự án phân khúc trung cấp (chiếm khoảng 42% nguồn cung mới), nên mức giá trung bình của thị trường TP.HCM không tăng đột biến mà duy trì trạng thái đi ngang.

Giá nhà TP.HCM có thể hạ nhiệt sau khi sáp nhập thêm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu

Tương tự, báo cáo của CBRE vừa phát hành cho biết, trong quý II vừa qua, giá căn hộ tại khu lõi TP.HCM (phần địa giới cũ) đạt trung bình 82 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mở bán mới ghi nhận mức giá tăng trung bình 10-13% so với giai đoạn trước.

Trong khi đó, Bình Dương, địa phương vừa sáp nhập, lại có nguồn cung dồi dào. 6 tháng đầu năm, thị trường này có gần 8.300 căn hộ mới, cao gấp 6 lần TP.HCM. Giá sơ cấp chung cư Bình Dương chỉ khoảng 38 triệu đồng/m2, bằng một nửa đến một phần ba so với TP.HCM (cũ).

Đơn vị này dự kiến từ nay đến cuối năm, TP.HCM sẽ có thêm 6.000-8.000 sản phẩm nhà ở, trong đó khoảng 70% đến từ các khu vực mới sáp nhập là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, với giá nhà ngoại thành thấp hơn trung tâm từ 50-80% và nguồn cung dồi dào, thị trường vùng ven sẽ góp phần kéo dãn và kìm hãm tốc độ tăng giá bất động sản thành phố.

Bên cạnh đó, hai địa phương mới sáp nhập vào thành phố cũng đang phát triển loạt dự án quy mô lớn, dưới dạng đô thị đa chức năng, nằm cách vùng lõi trung tâm khoảng 20-30 km. Dự kiến sau khi hoàn thành các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối, các đô thị này sẽ thúc đẩy nhu cầu dãn dân, hạ nhiệt nguồn cung và giá cho thị trường thành phố.

“Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM được kỳ vọng giúp mặt bằng giá nhà giảm xuống, nhờ mở rộng quỹ đất và tăng nguồn cung”, theo lãnh đạo CBRE Việt Nam./.