Thời gian qua, việc khan hiếm nguồn cung mới đã đẩy giá nhà ở TP.HCM, đặc biệt là giá chung cư tăng cao. Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2025 được Cushman & Wakefield công bố cách đây không lâu cho thấy, 3 tháng đầu năm nay, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ đón nhận khoảng 2.392 căn mở bán mới, giảm khoảng 12% và nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong quý, lượng hấp thụ mới đạt 1.101 căn, giảm gần 58% so với quý trước nhưng lại tăng 36,23% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo báo cáo, sự sụt giảm này nguyên nhân một phần do giá căn hộ đã tăng quá cao và nhu cầu nhà ở, nhu cầu đầu tư bắt đầu dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn.
Hiện giá căn hộ tiếp tục lập mặt bằng mới đạt 4.691 USD/m2 (tương đương với khoảng hơn 120 triệu đồng/m2), tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 47% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ghi nhận của người viết cho thấy, thời gian qua, do giá căn hộ ở TP.HCM tăng quá cao nên nhiều khách mua có nhu cầu đã chuyển hướng sang các khu vực vùng ven để tìm mua nhà hợp với túi tiền.
Điển hình, từ đầu tháng 3 vừa qua, ngay khi có thông tin về việc nghiên cứu sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM, thị trường bất động sản tại 2 tỉnh vùng ven này trở lên nhộn nhịp hẳn.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản ở Bình Dương đã tăng 49% trong tháng 3/2025, trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42% so với tháng trước - mức cao nhất trong nhóm vệ tinh TP.HCM.
Không chỉ tăng về lượng tìm kiếm, giá rao bán trên các sàn giao dịch trực tuyến cũng ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý. Theo dữ liệu được công bố, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền tại Dĩ An (Bình Dương) trung bình đạt mức 63 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với tháng trước và 12% so với quý I/2023.
Đáng chú ý, lượng tin đăng mới tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Thuận An, Tân Uyên, Phú Mỹ và Long Điền cũng tăng mạnh, cho thấy nguồn cung thứ cấp đang được kích hoạt bởi tâm lý “đón sóng sáp nhập”.
Giá nhà ở TP.HCM dự báo “quay đầu” giảm, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tăng khi “về chung một nhà”
Chia sẻ về việc tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ “về chung một nhà” với TP.HCM, ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho hay, nếu việc sáp nhập xảy ra thì bất động sản khu ven sẽ phát triển vượt bậc. Kinh tế - xã hội của 3 khu vực này có thể so sánh với các đô thị lớn trên thế giới khi kết hợp được 3 yếu tố công nghiệp, dịch vụ và cảng biển.
Cụ thể, Bình Dương trước nay đã được quy hoạch công nghiệp rất tốt, kết cấu cũng thuận lợi cho việc xây dựng các dự án; Bà Rịa – Vũng Tàu đang phát triển mạnh về cảng biển. Vì thế, nếu đưa Bình Dương, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu vào một cương giới hành chính thì sẽ tận dụng được các ưu thế của cả ba và thực hiện tầm nhìn hướng đến kinh tế biển, kinh tế xanh và kinh tế số.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại tăng vọt, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu).
Cùng với đó, các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh, thu hút thêm các nhà đầu tư FDI tạo ra được lợi thế và tiết kiệm logictics, dòng vốn đầu tư ổn định sẽ kích thích đầu tư bất động sản.
Theo đánh giá của ông Tuấn, giá bất động sản tại các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) hiện thấp hơn nhiều so với trung tâm TP.HCM. Khi sáp nhập, khoảng cách giá này tạo cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu xu hướng. Giá trị bất động sản các khu vực này sẽ gia tăng.
Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đình Trường, CEO Liên doanh Nhật (Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group) cho rằng, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM chắc chắn mặt bằng giá của các khu vực giáp ranh TP.HCM sẽ diễn biến tích cực.
Chẳng hạn những khu vực như Tp.Dĩ An, Tp.Thuận An vốn có hệ thống hạ tầng và tiện ích phát triển hoàn chỉnh, lại có khoảng cách gần với TP.HCM. Các tiện ích của các khu vực này kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM qua các tuyến đường giao thông lớn. Thời gian di chuyển từ khu vực này vào trung tâm TP.HCM chỉ từ 25-30 phút.
Tuy nhiên, trước đến nay do ranh hành chính vẫn là Bình Dương nên mặt bằng giá bất động sản nơi đây thấp hơn nhiều so với các dự án có vị trí và chất lượng tương đương thuộc TP.HCM. Vì thế, khi chính thức sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM sẽ giải tỏa được tâm lý "nhà ở tỉnh". Bất động sản các khu vực này sẽ diễn ra đợt "định giá lại" để đúng với giá trị của khu vực TP.HCM.
Ngược lại, những năm gần đây, tại TP.HCM "tuyệt chủng" dòng căn hộ giá vừa túi tiền trong ngưỡng giá trên dưới 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Bình Dương nhờ giá đất còn thấp hơn và pháp lý thông thoáng nên nguồn cung căn hộ tầm trung khá dồi dào. Nếu sáp nhập, nguồn cung này sẽ đáp ứng được nhu cầu mua nhà của rất nhiều người dân TP.HCM, vốn lâu nay đang bị rào cản về mặt bằng giá cao của TP.HCM và tâm lý địa phận hành chính TP.HCM – Bình Dương. Điều này sẽ giúp nhu cầu tự động gia tăng trên thị trường bất động sản Bình Dương, khiến mặt bằng giá sẽ thay đổi.
Thận trọng hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh trên vào TP.HCM sẽ mở rộng quy mô rất lớn, kéo theo gia tăng về nguồn lực quy hoạch, kinh tế và hạ tầng. Tuy nhiên, giai đoạn đầu chủ yếu vẫn là công tác hành chính. Những tác động thực tế tới bất động sản sẽ cần thời gian dài vì việc hợp nhất các địa phương lớn đòi hỏi kế hoạch tổng thể, bài bản.
“Hiện tại, các biến động giá trên thị trường – dù là căn hộ, đất nền hay nhà phố – phần lớn vẫn mang tính chất kỳ vọng và tâm lý. Nhà đầu tư nên cẩn trọng, tránh đón đầu theo tin đồn khi chưa có quy hoạch rõ ràng và lộ trình thực thi cụ thể”, ông Kiệt lưu ý./.
