Theo dự thảo bảng giá đất lần đầu do UBND TP Hà Nội công bố, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026, tỷ lệ hệ số giữa giá đất bình quân tính toán và bảng giá hiện hành dao động từ 1,24 đến 6,05 lần. Dữ liệu được tổng hợp từ 28 chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trên toàn thành phố.
Bảng giá đất mới chia Hà Nội thành 17 khu vực theo đơn vị hành chính sau sắp xếp, thay vì chia theo quận – huyện như trước. Trong đó, các tuyến đường ở khu vực Ba Vì, Sóc Sơn, Phú Xuyên, Gia Lâm được điều chỉnh tăng mạnh nhất, dao động từ 40–50%, chủ yếu ở nhóm đường có giá nền thấp trong bảng cũ.
Cụ thể, tỉnh lộ 414 (Ba Vì): Giá đất vị trí 1 tăng từ khoảng 6,5 triệu đồng/m² lên 10 triệu đồng/m², tương đương mức tăng 54%. Đường vào Vườn quốc gia Ba Vì: Tăng từ 6,8 lên 10 triệu đồng/m², tăng gần 47%. Tỉnh lộ 308 (Sóc Sơn): Từ 12,5 lên 18,5 triệu đồng/m², tăng 48%. Đường Kim Lan – Văn Đức (Gia Lâm): Từ 15,2 lên 22,7 triệu đồng/m², mức tăng 49%. Đường Phượng Dực – Đại Xuyên (Phú Xuyên): Từ 8,5 lên 12,5 triệu đồng/m², tăng 47%.
Theo dự thảo, vùng phía Đông (Gia Lâm – Đông Anh) và phía Tây (Hòa Lạc – Mê Linh – Sóc Sơn) có biên độ tăng giá lớn, dao động 20–50%. Đây là những địa bàn được định hướng trở thành đô thị vệ tinh, trung tâm phát triển mới của Hà Nội, nhờ hạ tầng giao thông đồng bộ và tiềm năng đầu tư lớn.
Cụ thể, khu vực 9 (gồm Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất, khoảng 26%. Giá đất vị trí 1 trên quốc lộ 32, đoạn từ phường Xuân Phương đến khu đô thị Kim Chung – Di Trạch, đạt 64,7 triệu đồng/m². Mức bình quân toàn khu đạt 30,4 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với 26,8 triệu đồng/m² hiện nay.
Khu vực 7 (gồm Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) có mức đề xuất tăng khoảng 25%.
Tại phía Tây, đại lộ Thăng Long (đoạn qua Hòa Lạc, Thạch Thất) dự kiến có giá đất ở cao nhất khu vực ngoại thành, đạt 16 triệu đồng/m² tại vị trí 1, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ cao tốc và khu công nghệ cao. Đường tỉnh 419 qua xã Hưng Đạo và Phúc Thọ cũng tăng mạnh, đạt 12–16 triệu đồng/m², phản ánh sức nóng từ quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc.
Phía Đông, các tuyến Lê Xá, Ngọc Động, Xuân Thụy, Tiên Dung, Chử Đồng Tử (qua các xã Bát Tràng, Đa Tốn, Phù Đổng, Trâu Quỳ) được đề xuất ở mức 34–38 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với giai đoạn 2020–2024. Đường Ngô Xuân Quảng (Trâu Quỳ, Gia Lâm) đạt 76,3 triệu đồng/m² – cao nhất trong nhóm huyện ngoại thành, nhờ vị trí gần khu đô thị lớn Vinhomes Ocean Park.
Phía Bắc và khu vực quanh sân bay Nội Bài (Sóc Sơn – Mê Linh) cũng ghi nhận biến động mạnh. Quốc lộ 23 và 23B qua các xã Thiên Lộc, Phúc Thịnh có giá 17–18 triệu đồng/m², nhờ hưởng lợi từ tuyến Vành đai 4 và hệ thống công nghiệp đang phát triển. Một số tuyến đường nội xã như Trung Giã, Kim Anh, Nội Bài cũng được điều chỉnh tăng, phản ánh tiềm năng của khu vực cửa ngõ phía Bắc.
Tại Sơn Tây – Ba Vì, giá đất tăng chủ yếu nhờ phát triển du lịch và quy hoạch đô thị vệ tinh. Các tuyến Chùa Cao, Cổng Ải, Đông Hưng có giá 13–16 triệu đồng/m², thể hiện tác động tích cực từ hạ tầng mới và xu hướng dịch chuyển dân cư khỏi trung tâm.
Đơn vị tư vấn VIC cho biết, việc điều chỉnh lần này xuất phát từ biến động mạnh của thị trường ngoại thành, đặc biệt tại các khu vực gần tuyến Vành đai 4, trục Tây Thăng Long, metro hoặc những dự án hạ tầng lớn sắp hoàn thiện. Nhiều nơi ghi nhận giá chuyển nhượng tăng nhanh trong năm 2025 nhờ làn sóng đầu tư đất nền, khu đô thị mới và các khu vực có quy hoạch nâng cấp lên quận./.
