Gần 50% căn hộ mở bán mới tại Hà Nội có giá 120 triệu đồng/m²
Sau giai đoạn trầm lắng vì Covid -19, từ năm 2023 đến nay, giá bất động sản ở các đô thị lớn liên tục tăng cao và lập đỉnh mới, vượt xa tầm với của đa phần người có nhu cầu.
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong quý III/2025 giá bán căn hộ chung cư sơ cấp (CHCC) tại Hà Nội đã đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.
Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể.
Tại Hà Nội, đã xuất hiện phổ biến các dự án có mức giá hàng trăm triệu đồng/m2 – hiện tượng chưa từng được ghi nhận trong các giai đoạn trước.
Theo chỉ số giá của VARS, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM duy trì mức tăng liên tục, đặc biệt từ năm 2023 đến thời điểm hiện tại. Tính đến quý III/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư so với năm 2019 đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP. HCM.
Không dừng ở đó, trên thị trường thứ cấp, theo quan sát và theo dõi biến động giá tại một số dự án chung cư đã đưa vào sử dụng trên địa bàn các quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa (Hà Nội), mức giá chuyển nhượng trong quý II/2025 đã tăng từ 120% đến 180% so với giá chuyển nhượng trước tháng 10/2023.
Cung chưa đủ, chi phí đội cao, cơ cấu lệch pha… đẩy giá tăng cao
Theo VARS, đà tăng giá hiện nay bắt nguồn từ hàng loạt nguyên nhân mang tính cấu trúc của thị trường.
Thứ nhất, mặc dù nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện, nhưng mức tăng vẫn rất khiêm tốn, không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của người dân do tốc độ đô thị hóa nhanh và di dân cơ học mạnh mẽ.
Thứ hai, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Việc áp dụng các quy định mới theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP về phương pháp định giá đất khiến tiền sử dụng đất cho các dự án bị đội lên đáng kể. Đây là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu đầu tư, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp, kéo mặt bằng giá thị trường đi lên.
Thứ ba, nhiều dự án mở bán gần đây thực chất là dự án “hồi sinh” sau thời gian dài vướng pháp lý hoặc đình trệ triển khai. Những dự án này phải gánh thêm chi phí tài chính, giải phóng mặt bằng và chi phí cơ hội, khiến giá bán cao hơn đáng kể so với mặt bằng thông thường.
Thứ tư, cơ cấu nguồn cung mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn các dự án mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc bình dân, trung cấp – phù hợp với đại đa số người mua ở thực – gần như biến mất khỏi thị trường.
Ngoài các yếu tố về chi phí, chính sách tiền tệ nới lỏng trong giai đoạn 2023–2024 cũng góp phần đẩy giá bất động sản tăng mạnh. Dòng tiền giá rẻ được bơm ra nền kinh tế trong bối cảnh sản xuất – kinh doanh chưa phục hồi hoàn toàn đã chảy vào kênh đầu tư bất động sản, đẩy giá tài sản lên cao.
Bên cạnh đó, hệ thống kiểm soát và giám sát giao dịch bất động sản còn hạn chế, thiếu tính minh bạch và truy xuất. Lợi dụng kẽ hở này, các nhà đầu cơ và môi giới dễ dàng thực hiện mua đi bán lại trong ngắn hạn, “thổi giá”, tạo “ảo giác” về nhu cầu cao, khiến giá căn hộ bị đẩy lên vượt giá trị thực.
Nên gắn điều kiện phê duyệt dự án với tỷ lệ sản phẩm vừa túi tiền
Trước tình trạng giá tăng nhanh và mất cân đối, VARS cho rằng Nhà nước cần đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang “tắc nghẽn”, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường. Nhiều dự án bị đình trệ kéo dài không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất, mà còn làm phát sinh chi phí tài chính, khiến giá thành bị đội lên ngay khi tái khởi động.
Cùng với đó, cần cải thiện quy trình tiếp cận đất đai, đặc biệt ở khâu giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư và cấp phép xây dựng. Việc rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và minh bạch hóa thủ tục hành chính sẽ giúp giảm chi phí tuân thủ, hạn chế rủi ro pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Song song với việc khơi thông nguồn cung, Nhà nước cần rà soát và hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, trong đó bao gồm cả cơ chế ưu đãi đặc biệt cho nhà ở thương mại giá thấp.
Ngoài ra, có thể áp dụng cơ chế thí điểm trong một giai đoạn nhất định, khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án có giá phù hợp với thu nhập bình quân của người dân. Một hướng tiếp cận khả thi là gắn điều kiện phê duyệt dự án với tỷ lệ sản phẩm vừa túi tiền, qua đó đảm bảo cơ cấu thị trường cân đối hơn, giảm áp lực lên nhóm người mua ở thực.
Một giải pháp then chốt được đề xuất là xây dựng Trung tâm dữ liệu quốc gia về bất động sản và Trung tâm giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Cơ sở dữ liệu này sẽ giúp chuẩn hóa, minh bạch hóa thông tin, đảm bảo mọi giao dịch được ghi nhận, giám sát và truy xuất thống nhất, ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá, rửa tiền hoặc giao dịch ảo.
“Để đưa giá bán bất động sản trở về mức thực chất, phù hợp với khả năng chi trả của người dân và phản ánh đúng giá trị sử dụng, cần triển khai đồng bộ các giải pháp. Các giải pháp này phải bao quát cả phía cung (gỡ vướng pháp lý, đa dạng phân khúc sản phẩm, khuyến khích nhà ở giá hợp lý), phía cầu (chính sách thuế, tín dụng định hướng nhu cầu ở thực), và cơ chế quản lý (công cụ dữ liệu, kiểm soát giao dịch, chính sách phát triển thị trường cho thuê). Chỉ khi đồng bộ hóa các giải pháp này, thị trường mới có thể vận hành minh bạch, ổn định và bền vững hơn”, VARS nhận định.
