Tín dụng ngân hàng rót vào bất động sản cao kỷ lục

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng của các nhà băng đổ vào bất động sản đã đạt trên 4,1 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế – mức cao kỷ lục trong lịch sử.

Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,79 triệu tỷ đồng, tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Dư nợ cho vay tiêu dùng gắn với bất động sản (mua, sửa nhà, đất…) đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%.

Riêng tại TP.HCM, tín dụng bất động sản tính đến giữa năm 2025 đạt hơn 1,09 triệu tỷ đồng, chiếm gần 27,5% tổng dư nợ toàn thành phố. So với cùng kỳ 2024, mức tăng này cao hơn rõ rệt (năm ngoái chỉ khoảng 13%), phản ánh niềm tin thị trường đã trở lại sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023.

Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay mua bất động sản: Nhà băng nào sẽ bị tác động mạnh nhất?

Tỷ suất sinh chạm đáy lịch sử: “Tội đồ” chỉ do mình giá nhà quá cao?

Bối cảnh tín dụng chảy mạnh vào bất động sản diễn ra khi thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay đang phục hồi mạnh. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 9 tháng năm 2025, nguồn cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024.

Đáng chú ý, dù nguồn cung tăng, mặt bằng giá vẫn leo thang. Kết thúc quý III năm nay, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt trung bình 78,9 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước; TP.HCM đạt 81,6 triệu đồng/m², còn Đà Nẵng tăng tới 7% lên 67,4 triệu đồng/m².

So với quý gốc 2019, chỉ số giá căn hộ đã tăng 96% tại Hà Nội, 72% tại Đà Nẵng và 56% tại TP.HCM — mức tăng vượt xa thu nhập trung bình của người dân.

Tín dụng đang đẩy giá nhà hay do nguồn cung méo mó?

Trước thực tế giá nhà leo thang, Bộ Xây dựng mới đây đã lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, trong đó đáng chú ý là siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở lên – chỉ cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, và từ căn thứ ba trở đi không quá 30%.

Theo Bộ, biện pháp này nhằm hạn chế đầu cơ và hạ nhiệt giá, tương tự mô hình điều tiết tín dụng bất động sản tại nhiều nước phát triển. Tuy nhiên, đề xuất đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều, khi không ít chuyên gia cho rằng nguyên nhân gốc không nằm ở tín dụng, mà ở chi phí đầu vào và nguồn cung méo mó.

Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh, giá bất động sản đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.

Theo ông, giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp.

Lý giải nguyên giá tăng, TS. Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của đề dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá bất động sản tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.

Ông đồng thời cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác.

“Chúng ta cần bất động sản phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro,” TS. Thành nhấn mạnh.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, tín dụng bất động sản tăng 19% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn mức trung bình toàn ngành, cho thấy đà phục hồi mạnh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn bị dồn vào đầu cơ ngắn hạn. “Nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải, chỉ cần biến động lãi suất sẽ dẫn tới rủi ro lớn cho hệ thống,” ông cảnh báo.

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà cao, TS. Lực chỉ ra 6 yếu tố chính: (1) Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm. (2) Chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng. (3) Cung - cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. (4) Tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra. (5) Chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ. (6) Chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án.

Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn;....

Đồng quan điểm, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), giá đất và chi phí vốn đang là hai yếu tố đẩy giá nhà lên cao nhất.

“Để hạ giá nhà, phải bắt đầu từ giảm chi phí đất, rút ngắn thủ tục hành chính và giảm chi phí vốn cho dự án,” ông nói.

Dưới góc nhìn của đơn vị tư vấn và nghiên cứu về thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường One Mount Group cho rằng, sở dĩ các chủ đầu tư ngày càng có xu hướng ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm cao cấp là do chi phí phát triển dự án ngày càng cao, quỹ đất khan hiếm và thủ tục phức tạp… nhằm tạo biên lợi nhuận tốt, rủi ro thấp hơn so với nhà ở bình dân.

Nhìn tổng thể, TS. Nguyễn Minh Phong, Tiến sĩ Kinh tế; Nguyên trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội lưu ý thêm, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đứng trước hai xu hướng song song: phục hồi và rủi ro. Một mặt, các dự án được tháo gỡ pháp lý, quy hoạch rõ ràng và cơ chế thủ tục rút gọn đang mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng nóng, dư cung cục bộ và rủi ro nợ xấu là những cảnh báo không thể bỏ qua.

Ông cho rằng, nếu kiểm soát tốt, cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro, song cần tuyệt đối tránh “ngoại lệ” cho bất kỳ nhóm lợi ích nào.