Bộ Xây dựng vừa hoàn thiện Tờ trình Chính phủ về dự thảo Nghị quyết kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn tăng phi mã, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Dự thảo tập trung vào ba nhóm giải pháp: Minh bạch giao dịch thông qua việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản; Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và Kiểm soát cho vay tín dụng đối với người mua nhà ở.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đề xuất vay mua nhà thứ hai chỉ được tối đa 50% giá trị hợp đồng; từ căn thứ ba trở lên chỉ được 30%.
Theo cơ quan này, biện pháp kiểm soát tín dụng là cần thiết nhằm hạn chế đầu cơ, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, tránh rủi ro cho hệ thống tài chính. Nhiều quốc gia cũng đã áp dụng cơ chế điều tiết tương tự, tuy nhiên tại Việt Nam, các công cụ điều tiết như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước… vẫn còn thiếu đồng bộ.
Dự kiến Nghị quyết sẽ được trình Chính phủ trong tháng 10 và có hiệu lực ngay sau khi ký, áp dụng đến ngày 1/3/2027.
Tín dụng bất động sản tăng vọt – Ai đang “ôm” nhiều nhất?
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/7, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024 – cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế.
Tín dụng bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn hệ thống, trong đó: Dư nợ phục vụ kinh doanh bất động sản là 1,79 triệu tỷ đồng (43,98%) và dư nợ tiêu dùng gắn với bất động sản là 2,28 triệu tỷ đồng (56,02%). Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,43% và có xu hướng tăng.
Đáng chú ý, chỉ trong hai tháng (tháng 6–7/2025), dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng thêm gần 2,5 triệu tỷ đồng, cho thấy lượng vốn khổng lồ đang chảy vào thị trường địa ốc trong thời gian rất ngắn.
Báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy, nửa đầu năm 2025, có 14 nhà băng hạch toán chi tiết khoản mục cho vay bất động sản với tổng dư nợ đạt 872.000 tỷ đồng, tăng 20,4% so với đầu năm.
Trong top 10 nhà băng cho vay bất động sản nhiều nhất, Techcombank dẫn đầu với 227.450 tỷ đồng, chiếm gần 31% tổng dư nợ và tăng 21,6%. Đứng thứ hai là VPBank với 192.821 tỷ đồng, tăng 3,3%. SHB đứng thứ ba với 163.755 tỷ đồng, tăng 28,4%. Theo sau là MBBank (85.534 tỷ đồng, tăng 33,4%) và HDBank (83.125 tỷ đồng, tăng 21%).
Các vị trí tiếp theo thuộc về TPBank, VietBank, MSB, BVBank và KienlongBank.
Về tốc độ tăng trưởng, VIB là ngân hàng có mức tăng nhanh nhất, 78,4% nửa đầu năm, nâng dư nợ lên 10.160 tỷ đồng.
Rót mạnh cho vay bất động sản, Techcombank báo lãi cao nhất lịch sử
Báo lãi thuộc top đầu ngành, MB đang rót bao nhiêu vốn vào thị trường bất động sản?
HDBank rót thêm hơn 83.000 tỷ đồng vào thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025
Một nhà băng rót vốn tăng gần gấp đôi cho thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025
Hạn chế cho vay: “Cú hãm phanh” hay “bóp nghẹt” thị trường?
Theo giới chuyên môn, nếu đề xuất siết tín dụng của Bộ Xây dựng được thông qua, những ngân hàng đang giải ngân mạnh cho bất động sản sẽ là nhóm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.
Với tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm từ 20–30% tổng dư nợ, các ngân hàng như Techcombank, VPBank, SHB, MB hay HDBank có thể phải cơ cấu lại danh mục tín dụng, chuyển hướng sang lĩnh vực khác như sản xuất – thương mại hoặc tiêu dùng. Ngoài áp lực lợi nhuận, nhóm này còn đối mặt với rủi ro thanh khoản do chênh lệch kỳ hạn giữa vốn huy động ngắn hạn và cho vay dài hạn.
Một chuyên gia phân tích của SSI cho biết, nếu dòng tín dụng bất động sản bị siết, tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống sẽ chậm lại, tác động đến lợi nhuận ngân hàng trong quý cuối năm 2025.
Đồng thời, khi người mua nhà đầu tư giảm, doanh nghiệp địa ốc cũng khó bán hàng hơn, dẫn tới dòng tiền bị tắc nghẽn. Điều này có thể làm gia tăng nợ xấu gián tiếp cho chính các ngân hàng đang cho chủ đầu tư vay vốn dự án.
Ông Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp, Giám đốc chương trình đào tạo Thạc sĩ Tài chính & Kế toán, Đại học Bristol cảnh báo, việc siết tín dụng hay đánh thuế nếu áp dụng cực đoan có thể gây phản tác dụng, như trường hợp Trung Quốc.
Sau khi Bắc Kinh áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kìm giá nhà, thị trường bất động sản nước này rơi vào suy thoái, kéo theo tiêu dùng giảm mạnh.
Theo South China Morning Post dẫn lời chuyên gia Lian Ping cho biết đầu tư bất động sản chiếm gần 20% tổng đầu tư tài sản cố định của Trung Quốc, nên khi thị trường “hạ nhiệt” quá mức, tiêu dùng và tăng trưởng đều bị ảnh hưởng.
“Mấu chốt là không nên để giá nhà tăng quá nóng hay sụt giảm quá mạnh. Giá nhà nên tăng chậm hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, để người sở hữu nhà cảm thấy vui vì giàu lên, và mạnh tay chi tiêu tiêu dùng, trong khi người chưa có nhà vẫn có thể mua được thông qua làm việc chăm chỉ và tích lũy”, ông Tuấn nhấn mạnh.
