Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu chính là ngăn đầu cơ, thổi giá và hướng tín dụng vào nhu cầu ở thật. Cùng lúc, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Tài chính báo cáo chính sách thuế bất động sản trước ngày 15/10.

Mục tiêu của các biện pháp trên được nêu là để hạn chế đầu cơ và kiểm soát giá nhà. Nhưng xét về khả năng thực hiện và hiệu quả chính sách, đề xuất này khó có thể kéo giảm giá bất động sản như mong muốn.

Siết tín dụng hay đánh thuế cực đoan có thể gây phản tác dụng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mục tiêu kiểm soát đầu cơ là đúng, song cần phân biệt rõ giữa đầu tư và nhu cầu ở thật. Nếu áp dụng cứng nhắc, chính sách có thể khiến những gia đình đông con, cha mẹ mua nhà cho con ở riêng cũng bị ảnh hưởng,

Theo ông Đính, muốn điều tiết hiệu quả phải có hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch và đồng bộ. “Mọi giao dịch bất động sản nên qua trung tâm giao dịch, để Nhà nước có thể kiểm soát biến động và xác định được đâu là giao dịch đầu cơ,” ông đề xuất.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, không quốc gia nào kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách hạn chế tín dụng cho vay. “Đây là biện pháp can thiệp hành chính, vi phạm nguyên tắc tự do kinh doanh của các ngân hàng. Quan trọng nhất là phải tăng cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ – đó mới là gốc của vấn đề,” ông nói.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, việc xác định đâu là căn nhà thứ nhất, thứ hai trong thực tế gần như bất khả thi. Chi phí để điều tra, xác minh quá lớn, dễ dẫn tới méo mó thị trường.

“Mức tín dụng bất động sản của Việt Nam, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng, vẫn trong ngưỡng an toàn so với quốc tế”, ông Nghĩa cho biết.

6-1658995048626127499576jpg-68e7399595038.jpg
Ảnh minh họa

Cùng nhận định, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property đánh giá, việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động đến nhóm đầu cơ, song hiệu quả thực tế không lớn.

“Phần lớn nhà đầu tư có lượng tiền mặt lớn hoặc tài sản thế chấp khác, nên việc siết tín dụng khó triệt tiêu đầu cơ. Thậm chí, chính sách có thể ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu mua thêm nhà cho con cái,” ông nói.

Ông Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp, Giám đốc chương trình đào tạo Thạc sĩ Tài chính & Kế toán, Đại học Bristol cảnh báo, việc siết tín dụng hay đánh thuế nếu áp dụng cực đoan có thể gây phản tác dụng, như trường hợp Trung Quốc.

Sau khi Bắc Kinh áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kìm giá nhà, thị trường bất động sản nước này rơi vào suy thoái, kéo theo tiêu dùng giảm mạnh.

Theo South China Morning Post dẫn lời chuyên gia Lian Ping cho biết đầu tư bất động sản chiếm gần 20% tổng đầu tư tài sản cố định của Trung Quốc, nên khi thị trường “hạ nhiệt” quá mức, tiêu dùng và tăng trưởng đều bị ảnh hưởng.

“Mấu chốt là không nên để giá nhà tăng quá nóng hay sụt giảm quá mạnh. Giá nhà nên tăng chậm hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, để người sở hữu nhà cảm thấy vui vì giàu lên, và mạnh tay chi tiêu tiêu dùng, trong khi người chưa có nhà vẫn có thể mua được thông qua làm việc chăm chỉ và tích lũy”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Giải pháp cốt lõi: Tăng cung, giảm chi phí

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, thị trường bất động sản vận hành theo quy luật cung - cầu. “Khi cầu cao mà cung hạn chế, giá chắc chắn tăng. Siết tín dụng chỉ là biện pháp hành chính tạm thời, không thể thay thế cho việc thúc đẩy nguồn cung,” ông nhận định.

Ông Quyết cho rằng chi phí đất, thuế và vật liệu xây dựng tăng khiến giá nhà bị đội lên. “Muốn hạ giá, phải đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp và nhà cho thuê, đồng thời hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu,” ông nói.

Tương tự, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội khi trao đổi với chúng tôi cho rằng, một yếu tố quan trọng khiến giá nhà tăng cao trong thời gian qua là chi phí sử dụng đất.

“Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân”, bà Hằng nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Tín, Chủ tịch TT Capital cho rằng, cần tập trung “khơi thông pháp lý” để giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp. “Nếu thủ tục pháp lý được rút ngắn, chi phí lãi vay giảm, chủ đầu tư sẽ có điều kiện bán nhà giá rẻ hơn,” ông nói.