Giữa năm 2024, chứng kiến thị trường sôi động, chị Huyền (Cầu Giấy, Hà Nội) rút sổ tiết kiệm đầu tư một căn chung cư 3 ngủ tại một dự án trên đường Lê Văn Lương.
Căn này rộng 90 m2, giá hơn 7,6 tỷ đồng, trong đó 50% vay ngân hàng. Đến cuối năm ngoái, đà tăng nhiệt của thị trường đã đẩy giá căn hộ chung cư lên cao. Thời điểm đó, môi giới cho biết, căn hộ chị mua có thể chốt lời với giá gần 8,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, do muốn được lời cao hơn nên chị Huyền không bán.
Đầu năm nay, thấy thị trường chững lại, chị Huyền rao bán căn hộ với mức giá gần 9 tỷ đồng nhưng hơn 2 tháng trôi qua không có khách hỏi nên hạ giá xuống mức còn 8,5 tỷ đồng, bằng mức giá của cuối năm ngoái.
"Một số căn trong cùng dự án người ta vẫn đang rao 9 tỷ đồng nhưng do cần tiền nên tôi hạ giá mà vẫn chưa bán được", chị Huyền cho hay.
Tình cảnh như chị Huyền không hiếm gặp khi mới đây Savills Việt Nam công bố báo cáo thị trường bất động sản cho thấy, quý đầu năm nay, thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội đã ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ sơ cấp (mở bán mới) từ chủ đầu tư và căn hộ thứ cấp (giá dự án cũ) trên thị trường.
Cụ thể, trong khi giá chung cư mở bán mới (thị trường sơ cấp) tiếp tục neo lên mức trung bình 79 triệu VNĐ/m2 thì tại các dự án cũ, giá đang giảm, trung bình chỉ khoảng mức 60 triệu VNĐ/m2.
Khảo sát của Savills với hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình giảm khoảng 1% theo quý.
Đáng chú ý, trong khi căn hộ chung cư cũ hạ giá vẫn khó bán, thì giá căn hộ sơ cấp lại tăng trung bình 22% theo năm trong vòng 5 năm qua. Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm, đứng thứ hai là Tây Hồ với tốc độ tăng trưởng giá đạt 40%/năm.
Đọc thêm: Chung cư mở bán mới ở Hà Nội tăng giá mạnh, tìm “đỏ mắt” không thấy căn hộ 70 triệu đồng/m2
Mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn
Trao đổi với chúng tôi, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, nguyên nhân chính dẫn đến giá sơ cấp cao là do nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các dự án đại đô thị.
Để dẫn chứng, bà Hằng cho biết, trong quý I vừa qua, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 84%.
Trong đó, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart Cities và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được. Với ưu thế về quy mô và tiện ích, các dự án này được cho là đang định hình mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao, dù vị trí nằm xa trung tâm.
Ngoài ra, một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản, đồng thời tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường khác phù hợp hơn với khẩu vị đầu tư mới. Chính động thái này đã góp phần tạo ra làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.
“Quá trình điều chỉnh giá thứ cấp được đánh giá không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường.
Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua. Do đó, dự báo mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn và thị trường dần trở nên linh hoạt hơn”, bà Hằng cho biết.
Trước đó, trang Batdongsan.com.vn cũng công bố dữ liệu cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2024. Giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ.
Mức giảm 2-5% so với lúc đỉnh đầu năm ngoái tập trung ở những dự án như Ha Do Park View, Trung Yên Plaza (Cầu Giấy), Masteri West Heights (Nam Từ Liêm), CT4 Yên Nghĩa (Hà Đông).../.
