Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: “Đang có những lệch lạc khi giá bất động sản tăng nóng”

Thời gian qua sự khan hiếm nguồn cung mới đã đẩy giá bất động sản không ngừng tăng cao, đặc biệt ở phân khúc chung cư.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III vừa qua, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm.

Nguyên nhân tăng giá bất động sản trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Do đó, đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Liên quan đến việc này, trao đổi tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) do trang Vietnambiz tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, giá bất động sản tại TP.HCM đã “lên đỉnh” và tăng khá mạnh trong suốt khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay.

Riêng tại phía Bắc, chu kỳ khoảng 5 năm trở lại đây được đầu tư hạ tầng rất mạnh, tạo động lực tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự phát triển đô thị. Thị trường bất động sản nhờ đó cũng được kéo lên, dẫn đến nhu cầu đầu tư, nhu cầu nhà ở rất cao.

Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường đang khan hiếm, Hà Nội là một trong địa phương dẫn đầu về việc không có dự án mới được phê duyệt trong khoảng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu rất mạnh, dẫn đến giá bán bị đẩy lên cao. Đây là quy luật thị trường dễ hiểu.

Theo ông Đính, việc biến động tăng giá ở các khu vực ven đô, hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây không phải dấu hiệu tốt của thị trường mà đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng.

"Chúng ta đừng thấy rằng thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng mà cho là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ luỵ. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận. Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm. Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.

Không ai được lợi khi giá bất động sản tăng cao

Cùng tham dự chương trình, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land cho rằng, việc bất động sản hình thành một mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi. Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà cũng không hoàn toàn bị thiệt thòi.

Theo bà Vân, việc mặt bằng giá được hình thành thông qua yếu tố đầu vào. Đơn cử, hiện có rất nhiều dự án hầu như không được phê duyệt về sử dụng đất, và đây một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành nên việc định giá đầu ra.

Một yếu tố khác có thể kể đến là việc ban hành bảng giá rất mới, các cơ quan ban ngành sẽ có những tính toán để mà các dự án vẫn nằm im 3-5 năm được tính tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên đứng góc độ chủ đầu tư, việc hình thành của giá đầu vào - giá đầu ra sẽ dựa trên sự tương đối. Bởi vì, nếu mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả người mua nhà, sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường.

“Lời khuyên đối với người mua nhà, theo tôi cần phải bình tĩnh để đánh giá giá trị và mức giá mà mình mua phải tương xứng. Bởi đứng dưới góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở đỉnh thị trường," Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land chia sẻ./.