Những ngày qua, nhiều Ban quản lý chung cư tại TP.HCM đã ra các quy định không cho phép chủ căn hộ cho thuê ngắn ngày theo dạng Airbnb, sau khi UBND thành phố ra quyết định cấm hoạt động này. Việc này đã gây ra không ít lo lắng cho các chủ đầu tư đang kinh doanh theo mô hình này.
Trao đổi với người viết, bà Nguyễn Minh Tuyết đang có 3 căn hộ chung cư chuyên cho thuê theo dạng này cho biết, dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngày tại các chung cư thông qua các nền tảng quốc tế (Airbnb) đã hoạt động ở TP.HCM gần 10 năm qua.
Mô hình này đã góp phần thúc đẩy du lịch khi tạo ra sự đa dạng chỗ ở, đáp ứng nhu cầu của nhiều du khách trong nước và quốc tế, đặc biệt là khách du lịch đi theo nhóm, theo gia đình và các chuyên gia.
Hơn nữa, việc cho thuê lưu trú ngắn ngày dễ có khách và thu nhập tốt hơn thuê dài hạn, có những thời điểm doanh thu từ việc cho thuê một căn hộ có thể đạt tới 25 – 30 triệu đồng mỗi tháng.
"Cấm lưu trú du lịch, những người bỏ ra số tiền lớn để mua nhà, đầu tư nội thất nhưng lại không được kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng rất lớn", bà nói.
Liên quan đến quy định này, trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn đang phát triển tràn lan theo mô hình Airbnb trong thời gian qua tại các đô thị lớn không chỉ gây ra những phiền toái cho cư dân mà còn đặt ra nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, nó còn tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn hay condotel.
Do đó, việc siết chặt hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư để ở, phân định rõ ràng giữa “nhà ở” và “kinh doanh” là cần thiết. Việc này không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi cư dân mà còn góp phần định hình lại thị trường lưu trú theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và công bằng hơn.
Theo VARS, nhà nước cần sớm nghiên cứu, ban hành các quy định pháp lý cụ thể đối với hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Trong đó, chủ sở hữu căn hộ muốn cho thuê phục vụ lưu trú ngắn hạn phải cam kết không để ảnh hưởng và phải được sự đồng thuận của nhóm cư dân đang sinh sống ổn định tại chung cư.
Đối với những mô hình vẫn tiếp tục hoạt động, cần có cơ chế quản lý nghiêm ngặt như đăng ký kinh doanh, khai báo tạm trú, tuân thủ quy định về thuế và tiêu chuẩn vận hành tương tự các loại hình lưu trú hợp pháp. Đồng thời đưa ra chế tài xử phạt đủ mạnh với các trường hợp vi phạm.
Theo đơn vị này, dù cấm hay siết chặt việc quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư, đều có thể mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi giá trị đầu tư dần phản ánh đúng giá trị sử dụng.
Khi hoạt động lưu trú ngắn hạn bị kiểm soát chặt chẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm, biên lợi nhuận đầu tư sẽ suy giảm. Đặc biệt, chủ căn hộ nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn sẽ phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu pháp lý từ chính quyền như đăng ký kinh doanh, chứng chỉ phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và các loại phí liên quan. Điều này làm gia tăng chi phí vận hành và làm giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư này.
“Khi các rào cản pháp lý ngày càng được siết chặt, nhiều căn hộ sẽ không còn hiệu quả nếu tiếp tục khai thác lưu trú ngắn hạn. Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức cao, ít dư địa tăng thêm và dòng tiền khai thác suy giảm, nhóm nhà đầu tư lướt sóng hoặc mua để khai thác ngắn hạn sẽ có xu hướng thu hẹp. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung căn hộ phù hợp cho người mua ở thực, những người có nhu cầu sở hữu để ở lâu dài, với mức giá hợp lý hơn”, VARS nhận định.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, mặt tích cực của chính sách là đảm bảo an toàn, trật tự trong các khu chung cư, giúp định hình thị trường theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực hơn là khai thác đầu tư. Về dài hạn, thị trường sẽ dần thích nghi với xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các phân khúc phù hợp hơn như căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp hoặc khách sạn.
Tuy nhiên, phân khúc cho thuê sẽ gặp khó khi mất đi một kênh đầu tư tiềm năng. Hơn nữa, khi không thể cho thuê linh hoạt, lợi nhuận từ việc cho thuê trở nên kém hấp dẫn hơn, sức hút đầu tư của phân khúc căn hộ có thể giảm theo.
“Nếu không thể khai thác cho thuê ngắn hạn, một số nhà đầu tư sẽ tìm cách “thoát hàng”, làm tăng lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp. Điều này tạo áp lực giảm giá trong ngắn hạn, đặc biệt ở những khu vực có nhiều căn hộ từng được sử dụng để cho thuê ngắn ngày”, vị chuyên gia nhận định./.
