Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM và các tỉnh lân cận đang trong giai đoạn “chuyển mình” với những dấu hiệu phục hồi tích cực. Cụ thể, từ cuối năm 2024, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý và các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng đã giúp thanh khoản và giá bán cải thiện đáng kể.
Tuy nhiên, diễn biến giá trong khu vực vẫn cho thấy sự phân hóa. Tại TP.HCM, giá nhà cao khiến sức mua thực khó phục hồi. Điều này đã thúc đẩy nhu cầu, bao gồm cả đầu tư và để ở, dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh, nơi có các dự án có pháp lý tốt, mức giá phù hợp, chính sách bán hàng hấp dẫn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong năm 2024, trong khi thị trường BĐS tại các địa phương khác khu vực miền Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể thì thị trường BĐS Bình Dương đã “ấm” trở lại.
Cụ thể, trong năm 2024, Bình Dương ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước; trong đó chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư, có giá bán sơ cấp trung bình đạt 43 triệu/m2. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.
Bước sang đầu năm 2025, thị trường giáp ranh TP.HCM này tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét, nhờ nguồn cung có xu hướng cải thiện từ hàng loạt dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và được gỡ vướng sau nhiều năm “đóng băng”. Đáng chú ý, đầu tháng 6, một số dự án BĐS chính thức mở bán đã tạo "ấn tượng" lớn với khoảng 70% bảng hàng được giao dịch sau một thời gian ngắn mở bán.
Theo VARS, ngoài các lợi thế sẵn có, thị trường Bình Dương đang đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới, nhờ các cú huých mạnh mẽ về quy hoạch, hạ tầng. Đáng chú ý là việc sáp nhập ba địa phương: TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu và chủ trương hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. Thủ Đức.
Việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế này không chỉ đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình mà còn kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại - dịch vụ xung quanh tăng tương ứng. Là khu vực giáp ranh trực tiếp, Bình Dương sẽ được hưởng lợi lớn từ việc nâng cấp đô thị. Đồng thời, với lợi thế là thủ phủ công nghiệp của khu vực phía Nam, BĐS công nghiệp của Bình Dương cũng sẽ được hưởng lợi kép từ nhu cầu về hạ tầng hậu cần, kho vận cho các doanh nghiệp tài chính - công nghệ, logistic toàn cầu.
Thứ hai, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng mà còn tạo ra một “siêu vùng” phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân, nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau.
Bình Dương, vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TP.HCM. Từ đó thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP.HCM ra các khu vực đô thị vệ tinh.
Thứ ba, việc sáp nhập sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, metro kết nối TP.HCM tới Bình Dương,... sẽ không chỉ đóng vai trò giao thông đơn thuầ mà còn trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường BĐS Bình Dương, nhất là khu vực giáp ranh TP.HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư.
Hơn thế nữa, việc sáp nhập giúp các địa phương thống nhất quy chuẩn phát triển, quy hoạch đô thị, cơ chế xét duyệt dự án, định giá đất, quy trình đầu tư, tạo sự đồng bộ và minh bạch, giúp các nhà phát triển tăng tốc triển khai, bung hàng ra thị trường.
Trên cơ sở đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tại Bình Dương, đặc biệt là phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP.HCM, sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Do nhu cầu gia tăng từ hàng loạt cú hích chính sách, hạ tầng và quy hoạch kể trên, cùng với tác động trực tiếp từ biến động chi phí đầu vào.
Cụ thể, thời gian gần đây, một số dự án tại Bình Dương đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.
Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, khi nhiều dự án từng bị "treo pháp lý" đang dần được tháo gỡ theo hướng tương tự. Bên cạnh đó, các dự án mới được chấp thuận đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với mặt bằng chi phí tài chính tăng lên theo bảng giá đất mới, tạo áp lực lên mức giá sơ cấp ngay từ giai đoạn triển khai đầu tiên.
“Các dự án có giá bán cao hơn vẫn sẽ được hấp thụ tốt khi đáp ứng nhu cầu ở thực, nhờ lực đẩy từ xu hướng giãn dân đô thị, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven và nhu cầu của lực lượng chuyên gia tại các khu công nghiệp và trung tâm tài chính quốc tế dự kiến thành lập. Từ đó, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn cho toàn khu vực”, VARS nhận định.
Liên quan đến việc tăng giá chung cư ở các tỉnh vùng ven TP.HCM, trước đó, Batdongsan.com.vn cũng công bố dữ liệu cho thấy, quý I/2025, chung cư Bình Dương ghi nhận giá rao bán tăng 12-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Xu hướng tăng này phân hóa theo khu vực, TP. Thủ Dầu Một có mức tăng 14% so với cùng kỳ. Trung bình mỗi m2 căn hộ mở bán mới tại đây có giá khoảng 55 triệu đồng, thấp nhất 36 triệu đồng và cao nhất 67 triệu đồng.
TP. Thuận An xếp vị trí tiếp theo với giá tăng 12,6%, mỗi m2 căn hộ trung bình vào khoảng 51 triệu đồng. TP. Dĩ An cũng ghi nhận giá tăng 12,3%, trung bình 39-45 triệu đồng mỗi m2.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại tăng vọt, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu).
Cùng với đó, các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh, thu hút thêm các nhà đầu tư FDI tạo ra được lợi thế và tiết kiệm logictics, dòng vốn đầu tư ổn định sẽ kích thích đầu tư bất động sản.
“Giá bất động sản tại các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) hiện thấp hơn nhiều so với trung tâm TP.HCM. Khi sáp nhập, khoảng cách giá này tạo cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu xu hướng. Giá trị bất động sản các khu vực này sẽ gia tăng”, ông Tuấn nhận định./.
