Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại tại cả miền Bắc và miền Nam vẫn duy trì đà phát triển vững chắc trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Sự nổi bật này đến nhờ tư duy chủ động đầu tư, điều chỉnh nguồn cung linh hoạt nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách thuê.

JLL ghi cho rằng, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ rệt của thị trường nhà kho xây sẵn tại khu vực miền Bắc bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương cũ. Nhu cầu thuê tiếp tục ổn định, và bứt tốc mạnh vào quý IV, khi mức hấp thụ thuần đạt 125 ngàn m2, vượt tổng mức hấp thụ của cả 3 quý đầu năm cộng lại.

Tính chung cả năm, tổng diện tích hấp thụ thuần tại miền Bắc đạt 236 ngàn m2, tăng 13% so với năm trước. Động lực chính vẫn đến từ các doanh nghiệp sản xuất, đồng thời được củng cố thêm bởi nhu cầu kho vận phục vụ hoạt động mua sắm tiêu dùng sôi động hơn vào mùa cao điểm cuối năm.

Trong khi đó, cạnh tranh trên thị trường ngày càng rõ nét khi nguồn cung tiếp tục được mở rộng, với 256 ngàn m2 nhà kho mới gia nhập thị trường, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn tại miền Bắc lên hơn 2,04 triệu m2.

Còn ở miền Nam, thị trường nhà kho xây sẵn tại TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An (trước sáp nhập) cũng duy trì được sự ổn định.

Riêng quý IV/2025, tổng hấp thụ ròng đạt trên 97.6 ngàn m2, đưa tổng diện tích hấp thụ cả năm lên 453 ngàn m2, tăng hơn 70% so với năm 2024. Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp logistics bên thứ ba (3PLs) và nhóm khách hàng phục vụ thị trường nội địa.

Tính đến quý IV/2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm ở miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng hơn 11% so với năm trước.

Giá thuê tăng nhẹ, thị trường cạnh tranh hơn

Cùng với sự phục hồi của nhu cầu, giá chào thuê nhà kho xây sẵn trong quý cuối năm 2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng nhẹ ở cả hai miền, song mức tăng không đồng đều giữa các dự án.

Tại miền Bắc, giá chào thuê trung bình trong quý IV/2025 đạt 4.93 USD/m2/tháng, tăng gần 7% so với cùng kỳ.

Theo JLL, mức tăng chủ yếu đến từ các dự án mới gia nhập thị trường với mặt bằng giá cao hơn, trong khi giá thuê tại các dự án hiện hữu nhìn chung vẫn ổn định.

Tương tự, giá thuê trung bình ở miền Nam trong quý IV đạt 5.04 USD/m2/tháng, tăng gần 3% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, giá thuê thuần thực tế vẫn duy trì ở mức cạnh tranh khi nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi linh hoạt nhằm thu hút khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chuẩn bị đón thêm lượng lớn nguồn cung mới.

Ngoài ra, xu hướng phát triển nhà kho cao tầng và nhà kho đa chức năng cho thuê linh hoạt. Các mô hình này giúp chủ đầu tư tối ưu chi phí đất, đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của khách thuê.

Năm 2026, miền Bắc dự kiến tiếp tục mở rộng đáng kể với 683.000 m2 nhà kho xây mới, phần lớn tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên, do các tập đoàn lớn như Mapletree, SLP, BWID triển khai dự án. Nhu cầu được dự báo ổn định với động lực thuê kho tiếp tục chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất và các công ty logistics bên thứ ba (3PLs).

Nguồn cung miền Nam ghi nhận dự án lớn nhất năm là nhà kho hai tầng do BWID phát triển tại Khu công nghiệp Thuận Đạo với 120.000 m2 diện tích sử dụng. Tính đến quý IV/2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm ở miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng 11,2% so với năm 2024. BWID và Mapletree là các nhà phát triển dẫn đầu trong mảng thị trường này.

Do đó, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục cạnh tranh khi nguồn cung tăng mạnh.

Đồng thời, tâm lý thị trường được dự báo sôi động hơn trong giai đoạn Tết nguyên đán và duy trì đà tăng trưởng tích cực suốt năm, nhờ kỳ vọng vào các chính sách thúc đẩy phát triển kinh tế trong nước cũng như vai trò ngày càng được củng cố của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực.