“Các giải pháp hỗ trợ chưa đủ thấm để giải quyết triệt để các tồn tại của thị trường bất động sản”

Thị trường luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng

Tại báo cáo trên, Vars cho biết, kể từ năm đầu năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Cụ thể, thống kê của Vars cho thấy, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% so với năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Đến quý 1/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó.

“Sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ. Không đủ sức hấp dẫn với khách hàng. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng; Niềm tin vào thị trường bất động sản của khách hàng ngày càng sụt giảm; Khó khăn trong việc vay vốn; Một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung … là những nguyên nhân dẫn đến thị trường luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng”, Vars nhận định.

Hầu hết các ngân hàng vẫn tiếp tục siết chặt nguồn cho vay

Theo Vars, thị trường BĐS có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến thời điểm hiện tại (hết quý 1/2023). Thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm, khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và quý 1/2023 đều có chiều hướng đi xuống.

Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018.

Tương tự, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý 1/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Nguyên nhân của tình trạng trên, theo Vars, năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xảy ra tại nhiều quốc gia trên thế giới khiến tình hình kinh tế chung lâm vào trạng thái khó khăn. Việc giãn cách xã hội trong suốt một khoảng thời gian dài, khiến tất cả các hoạt động trong nền kinh tế buộc phải ngưng trệ. Bất động sản cũng không phải ngoại lệ.

Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền “rẻ" không được kiểm soát tốt nên không điều tiết đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh, ngành nghề thiết yếu mà hướng vào hoạt động đầu cơ, thổi giá BĐS.

Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Về bản chất, khi các cơn sốt được tạo ra trên nền tảng “thổi giá” và là “sốt ảo” thì sớm muộn cũng dẫn đến kịch bản “vỡ trận”. Giống như hiện tượng “bong bóng BĐS”. Đã là “bong bóng” thì trước sau gì cũng “vỡ”.

Những tháng cuối năm 2022, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Thêm vào đó, việc các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, tạo ra các cuộc đua lãi suất huy động, khiến cho một lượng lớn tiền trong dân đổ dồn vào kênh ngân hàng thay vì chuyển vào đầu tư sản xuất kinh doanh (bao gồm thị trường BĐS), khiến cho thị trường vốn dĩ đã khó khăn lại càng thêm ảm đạm.

Tâm lý e dè, lắng nghe, quan sát thị trường của số đông khách hàng cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường. Đặc biệt, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến cho nhiều doanh nghiệp lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong, không tìm ra lối thoát.

Theo Vars, mặc dù Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ. Tuy nhiên, các biện pháp này được cho là chưa đủ thấm để có thể giải quyết triệt để các tồn tại. Các khó khăn tác động đến thị trường BĐS không được giải quyết triệt để trong một thời gian dài. Giống như “mưa dần, thấm lâu” dẫn đến kết quả toàn bộ thị trường chìm dần trong khó khăn.

Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Thông tư 02/2023/TT-NHNN,... Tuy nhiên, những chính sách này chỉ có tác động giúp các doanh nghiệp cầm chừng.

Doanh nghiệp hiện tại cần “thuốc” là dự án được phê duyệt sớm, là tiền thật, để phục hồi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, chứ không phải chỉ chuyển “nợ xấu” thời điểm này sang thời điểm khác.

Lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp. Áp lực lãi suất khiến “sức khỏe” các doanh nghiệp vốn đã yếu lại ngày càng suy giảm. Bản thân doanh nghiệp hiện tại thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Trong khi, doanh thu thì sụt giảm nhưng vẫn phải gồng mình lên gánh nhiều khoản chi phí.

Việc huy động nguồn vốn từ ngân hàng không phải là đơn giản. Hầu hết các ngân hàng vẫn tiếp tục siết chặt các nguồn cho vay (đặc biệt là những doanh nghiệp nợ cũ rơi vào nhóm đối tượng cho giãn, hoãn) và mở rộng nhỏ giọt dư nợ cho vay đối với các giao dịch bất động sản.

Kênh huy động vốn qua trái phiếu bị kiểm soát, lãi suất tăng cao gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư.

“Tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ ảnh hưởng tới các đối tượng tham gia thị trường BĐS mà còn kéo theo sự trì trệ của hàng loạt các ngành nghề liên quan khác. Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản “ra đi” của hàng loạt các đối tượng, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS và Môi giới BĐS. Hậu quả này sẽ trở thành vấn nạn cho cả nền kinh tế”, Vars cảnh báo.