GS Hoàng Văn Cường.

Ngày 18/9, tại diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 đã diễn ra hội thảo chuyên đề 1 với nội dung: “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”.

Phát biểu tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nêu rõ, BĐS là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời gắn liền với đất đai. Đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của BĐS, bất cứ BĐS nào cũng phải gắn với đất đai.

Do vậy, các yếu tố kinh tế và pháp lý đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đối với các hoạt động phát triển, các quyền năng, giá trị kinh tế của BĐS, có tác động trực tiếp tạo ra những biến động của thị trường BĐS. Các chính sách kinh tế đất có tác động đến BĐS và thị trường BĐS là vô cùng rộng và phức tạp.

GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao, thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.

Quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển BĐS, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các BĐS có giá trị cao.

Do đó, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch hình thành do thay đổi mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất có mục đích sử dụng mang lại sức sinh lợi thấp, giao cho nhà đầu tư kèm theo quyết định cho phép thay đổi sang mục đích sử dụng đất có sức sinh lợi cao.

Về tác động của quy hoạch đến biến động của thị trường BĐS, GS.TS Hoàng Văn Cường cũng nhấn mạnh, việc công khai quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh những thay đổi làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường BĐS.

Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường BĐS, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần thực hiện một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.

Cụ thể:

Cơ chế giá đất cho phát triển BĐS phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển BĐS.

Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển BĐS có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển BĐS.

Thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và BĐS không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá BĐS theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và BĐS chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án BĐS phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường BĐS để đảm bảo các dự án BĐS được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về BĐS phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Đăng ký và thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và BĐS để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và BĐS thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ BĐS. Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai BĐS không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chis thu hồi đất đai, BĐS giao dịch trao tay không đăng ký.

Quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán. Quy định tiêu chuẩn và điều kiện hành nghề của người môi giới; điều kiện hoạt động và chức năng, trách nhiệm của sàn giao dịch BĐS trong việc trung gian giao dịch và các dịch vụ mua bán, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục thanh toán, đồng thời có trách nhiệm trong quản lý, cung cấp thông tin cho các cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký nhà đất và quản lý thị trường BĐS.

Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển BĐS, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quĩ của nhà đầu tư hoặc bâor lãnh để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.

Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư BĐS, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm BĐS, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao. Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy đông vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành.

Xuân Hưng