Hà Nội: Chung cư cao cấp lên ngôi, bình dân lại vắng bóng

Trong năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là sự gia tăng nguồn cung - một điểm sáng cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Tuy nhiên, sự phục hồi này lại có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc. 

Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, thu hút phần lớn các nhà đầu tư, trong khi đó, nhà ở bình dân lại rơi vào tình trạng thiếu hụt trầm trọng.

Theo báo cáo mới nhất từ hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE, trong quý III/2024, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận hơn 75% tổng nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp. Cụ thể, các dự án này có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí bảo trì. 

Trong kỳ thị trường Hà Nội ghi nhận hai dự án mới được chào bán với mức giá dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán lên đến gần 200 triệu đồng/m2.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận tình trạng lệch pha trong nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Chi tiết, trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp (có giá 50 triệu đồng/m2) và phân khúc hạng sang (có giá trên 80 triệu đồng/m2) chiếm áp đảo. Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân, 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Tình trạng nhà ở cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm sóng thị trường bất động sản, với sự gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo báo cáo, số lượng căn hộ hạng sang đã tăng gấp đôi so với quý III/2023, trong khi phân khúc căn hộ bình dân lại ghi nhận xu hướng sụt giảm. 

VARS cho biết phân khúc trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu là cao cấp dành cho giới đầu tư, nhiều tiền. Phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội - loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp - cũng triển khai ì ạch.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy Hà Nội thuộc nhóm chậm phát triển nhà ở xã hội so với chỉ tiêu, cũng như nhu cầu của người dân. Hà Nội phải xây 18.700 căn đến 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn) và 5 dự án xây dựng xong, với 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu.

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc chung cư cao cấp "áp đảo" thị trường nhà ở, ông Đính cho rằng, nguồn cung mới dù được cải thiện nhưng lại tập trung ở một số dự án lớn và chủ đầu tư nhất định, làm hạn chế tính đa dạng của sản phẩm. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được xây dựng với tiêu chuẩn cao, trong khi chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, không ngừng gia tăng.

"Điều này khiến các chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì hướng đến các sản phẩm bình dân hoặc trung cấp", Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cũng cho rằng, phần lớn các dự án mở bán mới hiện nay chủ yếu nằm trong các đại đô thị đã hiện hữu, với mức giá đã neo cao. 

Khi tung ra sản phẩm mới, các chủ đầu tư thường tính toán kỹ lưỡng tương quan giá bán với khu vực, dẫn đến việc những tòa nhà mới khó có mức giá thấp hơn so với giai đoạn trước hoặc các dự án lân cận. 

Nguồn cung đã tăng trở lại, nhưng sang đến năm sau, tình trạng chung cư cao cấp "chiếm sóng" thị trường vẫn khó có thể cải thiện. Các đơn vị dịch vụ tư vấn, nghiên cứu thị trường Savills, One Housing cũng dự báo căn hộ hạng trung, cao cấp sẽ vẫn áp đảo. 

Cụ thể, theo One Housing, nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 23.000 căn trong năm 2025 và 24.000 căn năm 2026 - gấp gần 3 lần năm ngoái, nhưng vẫn chủ yếu là sản phẩm giá cao tại khu phía Tây và Đông Hà Nội.

Trong thời gian tới, mặc dù nguồn cung căn hộ có thể cải thiện, nhưng phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục có xu hướng khan hiếm, "biến mất" , để lại nhiều thách thức cho người tiêu dùng có nhu cầu thực./.