Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022: Nhiều dư địa bứt phá

Điểm nghẽn chưa được tháo gỡ

Sau hơn 2 năm trong tình trạng phải khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì sự ổn định trước những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nay, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị và nỗ lực của cộng đồng DN, thị trường BĐS đã không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số theo từng phân khúc. Lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm 2021; lượng BĐS tồn kho mới và tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần.

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa có sự cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán, sử dụng. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, giá nhà chung cư được rao bán đã tăng đến 13% so với cùng kỳ năm 2021, ghi nhận tăng liên tục trong 4 năm liên tiếp. Cách đây khoảng 2 năm, giá căn hộ khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, Thanh Xuân… chào bán bình quân từ 30 - 40 triệu đồng/m2, đến nay tăng lên 45 - 60 triệu đồng/m2.

Tương tự, những địa bàn còn nhiều quỹ đất hơn, như: Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... từ 18 - 20 triệu đồng/m2, nay bình quân 30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đã làm khuynh đảo thị trường Hà Nội với mức tăng giá gấp 2 - 2,5 lần.

Tương tự, ở thị trường TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ cũng ghi nhận mức tăng tối đa là 8% so với cùng kỳ năm 2021, thị trường không còn sản phẩm căn hộ thương mại với giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, mức giá ghi nhận thấp nhất khoảng 36 triệu đồng/m2, cao nhất trên 300 triệu đồng/m2.

Tại một số dự án chung cư trên địa bàn TP Thủ Đức, giá mở bán căn hộ hạng A từ 55 triệu đồng/m2, khu vực quận 9 và quận Thủ Đức cũ, giá vượt ngưỡng hơn 100 triệu đồng/m2. Trong đó cá biệt là phân khúc biệt thự, nhà phố liền kề theo số liệu khảo sát thị trường của DHRA Việt Nam đã thiết lập mặt bằng giá mới đạt ngưỡng lên tới 700 tỷ đồng/căn.

Cũng nằm trong xu thế chung của thị trường, ở khu vực miền Trung từ đầu năm đến nay đã chứng kiến sự “đổ bộ” của nhiều dự án BĐS lớn, như: Tập đoàn FPT đề xuất 3 dự án dự kiến đầu tư tại tỉnh Khánh Hòa, gồm: Khu đô thị công nghệ, giáo dục FPT tại xã Phước Đồng - Vĩnh Thái (TP Nha Trang) quy mô 150ha; Trung tâm chuyển đổi số và đô thị dịch vụ tại khu vực Tuần Lễ - Hòn Ngang Bắc Vân Phong quy mô 350ha; Quần thể khu du lịch nghỉ dưỡng của các chuyên gia ở khu vực Hồ Na - Mũi Đôi (vịnh Vân Phong) quy mô 360ha.

Ngoài ra, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã có văn bản đồng ý cho Tập đoàn Crystal Bay nghiên cứu, khảo sát, đề nghị quy hoạch, đề xuất dự án đầu tư ở khu vực thuộc huyện Cam Lâm, Khánh Sơn... khiến mức độ quan tâm vào thị trường này tăng mạnh. TP Đà Nẵng được xem là thủ phủ của miền Trung cũng ghi nhận giá nhà, đất tăng từ 2 - 4 lần so với thời điểm trước khi xảy ra Covid-19.

Mặc dù giá nhà, đất trên địa bàn cả nước đều ghi nhận tăng mạnh nhưng nguồn cung mới sản phẩm lại khá yếu ớt. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ báo cáo của các địa phương, từ đầu năm cả nước chỉ có thêm khoảng 40 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, bằng 41% so với cùng kỳ năm 2021, con số đã chỉ ra những khó khăn mà thị trường BĐS đang gặp phải.

“Hệ thống pháp luật về BĐS chưa đồng bộ, còn phức tạp, sửa đổi không theo kịp thị trường. Chính sách về phát triển, tính công khai, minh bạch, công tác quy hoạch rất thiếu và yếu. Chính sách tài chính BĐS, gồm thuế, phí, các kênh dẫn vốn chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi. Thêm vào đó, năng lực, tuy duy của chủ thể tham gia thị trường có vấn đề; thủ tục hành chính vô cùng phức tạp; chuyển đổi số trong ngành BĐS còn rất chậm… Đây chính là những điểm nghẽn của thị trường BĐS hiện nay” - chuyên gia tài chính, ngân hàng, TS Cấn Văn Lực phân tích.

Chính sách kích thích thị trường tăng trưởng

Các chuyên gia đều chung nhận định, trong những tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung mới sản phẩm nhưng cũng đang có nhiều xung lực mới để mang đến cái nhìn lạc quan hơn, như kinh tế tăng trưởng trở lại; việc đẩy mạnh xây dựng hệ thống hạ tầng thông qua cú hích về đầu tư công; sự chênh lệch cung - cầu ở thời điểm hiện tại với cầu lớn hơn cung, sẽ tác động tích cực đến tâm lý triển khai dự án của DN...

“Thời gian gần đây, thị trường BĐS đang ở mức "chân không tới đất, đầu không tới trời". Phần lớn giao dịch BĐS trong 2 năm vừa qua đều là của nhà đầu tư, số lượng mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn, thị trường là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng tốt khiến cho lo ngại về thị trường BĐS, chứng khoán giảm đi, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít... giúp cho thị trường sẽ không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi” - TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhìn nhận.

Không phủ nhận những khó khăn mà thị trường BĐS đang phải gánh chịu nhưng nhìn nhận một cách khách quan, việc Chính phủ ngày càng siết chặt hơn nữa công tác quản lý sẽ giúp thị trường triển lành mạnh, bền vững. Chỉ tính riêng đối với việc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS trong những tháng đầu năm 2022 tăng 73% so với cùng kỳ 2021 (đạt 16.600 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm).

Nhưng cùng với đó, Quốc hội và Chính phủ cũng đã thông qua nhiều gói tài khóa lớn giúp nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng nhanh chóng phục hồi, như: Gói tài khóa 350.000 tỷ đồng được thông qua tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 hay gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2%...

“Chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Đó là các biện pháp mà Chính phủ sử dụng để tác động lên hệ thống chính sách thuế, chi tiêu, thông qua đó đạt được các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Tất nhiên chính sách tài khóa thuộc mảng huy động nguồn lực tài chính sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS” - nguyên Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế Nguyễn Thị Cúc cho hay.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, chính sách tài khóa về mảng thu thuế đối với BĐS chính là sự điều tiết, giám sát của Nhà nước trong lĩnh vực này. Nếu điều tiết phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường tăng trưởng, phát triển. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt lên nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS trên lĩnh vực thuế.

Thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Nhưng với sự mạnh tay của Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước để xử lý những rủi ro, thách thức sẽ có tác động tích cực đến khả năng hồi phục của thị trường.

"Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang phải gánh chịu nhiều khó khăn lớn, gồm: Thiếu quy hoạch tổng thể làm ảnh hưởng đến tiến độ các dự án; nhiều bộ luật còn chồng chéo gây khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước; tình trạng thiếu hụt quỹ đất tại TP lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng.

Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng, khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn. Ngoài ra, việc Chính phủ siết chặt tín dụng BĐS, khiến DN cần phải có thêm thời gian tìm kênh vốn khác" - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor.

Doãn Thành