Nhận định trên được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) đưa ra tại Bản tin thị trường tuần 1 tháng 2 năm 2024 với tiêu đề: “Giải quyết bài toán về hạ tầng giao thông để giảm sức ép cho vùng lõi nội đô”.

Tại bản tin trên, Vars đưa ra nhận định cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, cần thời gian dài để khắc phục. Đặc biệt là tính trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là các phân khúc bình dân, giá phù hợp có nhu cầu rất lớn.

Để dẫn chứng, Vars đưa ra dữ liệu cho biết, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018 - 2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2. Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 7% trong năm 2022 và 6% trong năm 2023.

Tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.

Đáng chú ý, giá nhà tăng quá cao khiến thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho gia tăng khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở…

Ảnh minh họa

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp bất động sản cần giảm giá bán. Còn cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giá căn hộ rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm – nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Ngoài ra, các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân… liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Mặt khác, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà đã hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn.

“Khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá”, Vars nhận định.

Giá nhà sẽ hạ khi nhu cầu chuyển sang khu ven trung tâm

Theo Vars, trong dài hạn, giá bất động sản phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vũng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm – nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với hạ tầng và tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu.

Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Thông qua đó kéo giảm mặt bằng giá bất động sản.

Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Mở rông thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển các dự án bất động sản.

“Doanh nghiệp phát triển dự án cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết của mình trong việc xây dựng hạ tầng”, Vars nhấn mạnh.