ĐBQH Hà Sỹ Đồng: Nhiều nhà đầu tư cố gắng vẽ dự án để "dính" đất ở

Đại biểu Hà Sỹ Đồng chia sẻ bên lề hành lang kỳ họp

Lý do chưa nên thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, vẫn biết đất đai là đạo luật rất khó, song càng như vậy thì càng cần có thời gian cho đại biểu tiếp cận và nghiên cứu tài liệu, nhất là dự thảo luật mới có tới hơn 16 nội dung còn đang thiết kế hai phương án trở lên, có một số nội dung có tới ba phương án.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng cho biết, theo báo cáo Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thì cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau, vì thế đại biểu cho rằng cần thay đổi lộ trình thông qua, tức là chưa nhất thiết phải thông qua ngay tại kỳ họp này, dù như thế là có lỗi với cử tri, nhưng vẫn còn hơn là thông qua rồi mà luật thiếu khả thi, không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Tuổi thọ của luật chưa được bao lâu lại phải tính đến chuyện sửa tiếp.

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đại biểu thống nhất phương án 1, đây cũng là vấn đề rất khó song không thể bỏ ngỏ khi sửa luật lần này. Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, đại biểu nghiêng về phương án hai, để các đơn vị này có thể đảm bảo tự chủ tài chính, giảm áp lực với ngân sách nhà nước. Liên quan đến điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, dự thảo đang thiết kế tận ba phương án, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng phương án ba phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa khi cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 177 hài hòa hơn. Việc không giới hạn về điều kiện sẽ rất khó quản lý, dễ phát sinh những vấn đề không mong muốn.

Kẽ hở để nhà đầu tư vẽ dự án

Về nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp cũng có 3 phương án, theo tôi phương án hai là phù hợp, bởi nếu quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn như ở phương án 1, trong điều kiện nhân lực làm quy hoạch như hiện nay thì dễ làm chậm lại cả quá trình này.

Về thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đây là nội dung rất mới so với dự thảo ở kỳ họp thứ năm khi mà Chính phủ đề xuất mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất.

Việc này được cho là sẽ thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính và nhiều lợi ích khác như trong báo cáo 598 Chính phủ gửi UBTVQH. Tuy nhiên, với khả năng quản lý như hiện nay cộng với việc đây là đề xuất rất mới, chưa được đánh giá tác động đầy đủ thì việc vẫn để cả phương án 1 là sự cẩn trọng cần thiết.

Theo đại biểu, từ yêu cầu của thực tiễn thì ông nghiêng về phương án hai vì những lý do sau. Phương án 1 quy định như hiện nay thì trong dự án có 1 mét vuông đất ở thì được làm, được chuyển mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang dạng đất ở cho dự án. Còn nếu không có mét vuông nào thì không được làm.

Tuy nhiên thì việc có 1 mét vuông đất ở hay không có mét vuông nào không mang lại mục tiêu quản lý nào rõ ràng mà chỉ làm phức tạp về điều kiện, thủ tục. Thực tế rất nhiều nhà đầu tư phải cố gắng vẽ dự án sao cho dính 1 mét vuông đất ở gần đó thì mới được làm.Thế nên, tác động thật của quy định này là hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống trước đó.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng phân tích, nhưng điều này cũng không cần thiết, vì hai lý do. Thứ nhất, việc dự án mọc lên như vậy cũng không có tác động tiêu cực rõ ràng nào. Một khu vực mới hoàn toàn vẫn có thể phát triển một khu dân cư mới. Thứ hai, pháp luật hiện nay có đầy đủ công cụ về quy hoạch cấp phép, môi trường... để bảo đảm sử dụng đất để làm dự án nhà ở phải phù hợp với hạ tầng hay không ảnh hưởng đến lợi ích xung quanh.

Lập luận của phương án 1 nghiêng về sự ổn định về quan hệ xã hội đối với đất làm nhà ở đã có trước đó. Nhưng cũng không nhất thiết vì sự ổn định đó mà không thay đổi khi thấy có những bất cập cần phải thay đổi. Còn lập luận của phương án 2 là nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và cung cấp nhà ở cho người dân, đây thực sự là điều rất cần thiết.

Hiện nay Việt Nam đang trong quá trình số thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao. Thực tế cũng cho thấy giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Nếu giá nhà cao như vậy thì sẽ dẫn đến hệ quả là người ta buộc phải ở trong các căn hộ dưới chuẩn an toàn. Cũng không ít trường hợp vì không chịu được chi phí mua nhà nên chấp nhận xây nhà trên đất nông nghiệp cho rẻ.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng dẫn chứng, vụ cháy chung cư mini làm bàng hoàng cả xã hội vừa qua, có một phần nguyên nhân do có quá nhiều rào cản không cần thiết để cung nhà ở. Vì thế, gỡ bỏ rào cản về cung nhà ở, chỉ giữ lại những yêu cầu thật cần thiết về an toàn, chính là cách để hạn chế những vụ việc thương tâm như vậy. Điều này, tất nhiên còn phụ thuộc vào nhiều quy định khác, trong đó có Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mà Quốc hội sắp thông qua, song những thay đổi mạnh mẽ từ Luật Đất đai sẽ mở đường cho các thay đổi có liên quan.

Văn Lệ - Võ Linh (Quochoi.vn)