Dự thảo Luật Nhà ở: Nhiều nội dung cụ thể hạn chế tranh chấp nhà chung cư

Sáng 5/6, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như: Gộp một số Điều về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các chương khác nhau của Luật hiện hành và Luật hóa một số nội dung từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP; Sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: Căn cứ xây dựng, nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Kỳ xây dựng Chiến lược và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Căn cứ, yêu cầu xây dựng, nội dung Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Xây dựng, điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Căn cứ xây dựng và kỳ kế hoạch, nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, bãi bỏ kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Lê Thanh Nghị trình bày Tờ trình Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội

Đề cập về phát triển nhà ở, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Chương này gồm 28 Điều quy định về: Hình thức phát triển nhà ở; Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án và tiêu chuẩn diện tích nhà ở; Quỹ đất để phát triển nhà ở; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở; Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; Quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Đất để xây dựng nhà ở công vụ; Hình thức và kế hoạch phát triển nhà ở công vụ; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ và lựa chọn chủ đầu tư dự án; Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ.

Việc phát triển nhà ở cũng quy định đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ; Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ; Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ; Hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư; Nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; Quỹ đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư;

Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư; đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư; quản lý chất lượng nhà ở phục vụ tái định cư; Yêu cầu về phát triển nhà ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân; Phương thức phát triển nhà ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân; Trách nhiệm của các thành viên hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà ở; phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chương này gồm 15 Điều quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư; Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

Yêu cầu, nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu về quy hoạch dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời. Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã Luật hóa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP lên Luật để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật như: Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu, nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu về quy hoạch dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời…

Về chính sách về nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết, chương này gồm 37 Điều quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Hình thức phát triển nhà ở xã hội; Loại hình dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Đất để xây dựng nhà ở xã hội; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; Xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng; Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội; bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Quản lý vận hành nhà ở xã hội.

Chính sách nhà ở xã hội cũng quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân; Hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân; Điều kiện thuê nhà lưu trú công nhân; Quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân; Loại dự án và yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; Loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế nhà lưu trú công nhân; Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân; Xác định giá cho thuê nhà lưu trú công nhân; Nguyên tắc cho thuê và quản lý vận hành nhà lưu trú công nhân; Đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang; Kế hoạch phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang; Hình thức phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Ngoài ra, Chính sách cũng đề cập về quy hoạch, quỹ đất dành để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang; Loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở cho lực lượng vũ trang; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang; Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang; Xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang; Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang và quản lý vận hành nhà ở cho lực lượng vũ trang; Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các thành viên hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở; Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các thành viên hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở.

Về tài chính cho phát triển nhà ở, 6 điều tại Dự thảo Luật quy định về các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; Nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở; Vốn phục vụ cho phát triển đối với từng loại nhà ở; Nguyên tắc huy động, sử dụng vốn cho phát triển nhà ở; Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội.

Chương về quản lý, sử dụng nhà ở gồm 24 Điều quy định về nội dung quản lý, sử dụng nhà ở; Lập, lưu trữ, bàn giao và quản lý hồ sơ nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự; Chuyển đổi công năng nhà ở;

Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước); Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì nhà ở; Cải tạo nhà ở; Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê; Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu chung; Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở; Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; Trách nhiệm phá dỡ nhà ở; Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở; Cưỡng chế phá dỡ nhà ở; Chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ; Phá dỡ nhà ở đang cho thuê.

Hạn chế tranh chấp nhà chung cư

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định cụ thể hơn nhiều nội dung để hạn chế các tranh chấp xảy ra giúp nhà chung cư được an toàn hơn trong quá trình sử dụng như: Bổ sung quy định xác định diện tích lô gia, hộp kỹ thuật khi xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; Hội nghị nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Quản lý, sử dụng, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; Bàn giao, khai thác, quản lý sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư.

Chương về giao dịch về nhà ở gồm 31 Điều quy định về các giao dịch về nhà ở; Điều kiện của nhà ở, điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở; Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở; Hợp đồng về nhà ở; Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở; Giao dịch mua bán nhà ở; Xử lý đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn; Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần; Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung;

Chương này cũng quy định về mua bán nhà ở đang cho thuê; Mua trước nhà ở; Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở; Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở; Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở; Quyền tiếp tục thuê nhà ở; Thuê mua nhà ở xã hội; Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội; Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho thuê mua; Tặng cho nhà ở; Đổi nhà ở; Góp vốn bằng nhà ở; Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở;

Quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở; Thế chấp nhà ở đang cho thuê; Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở có sẵn và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp; Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở; Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung; Chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền.

Chương về quản lý nhà nước về nhà ở gồm 05 Điều quy định về: Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở; Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở; Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng; Thanh tra nhà ở.

Về giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở, Dự thảo có các quy định về giải quyết tranh chấp về nhà ở; Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở…