Giá chung cư được dự báo khó giữ đà tăng nhanh khi Hà Nội đón thêm nguồn cung mới cao gấp 10 lần

2-3 năm trở lại đây, việc khan hiếm nguồn cung căn hộ mới trong khi nhu cầu ở thực cao đã liên tục đẩy giá chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng tăng cao.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2024 do Bộ Xây dựng công bố mới đây cho thấy, qua khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ 5-6,5% trong quý II và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí.

Riêng tại Hà Nội, theo khảo sát, trong quý II vừa qua, giá rao bán chung cư tại một số dự án trên thị trường có sự tăng giá cao, gồm: Khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%; Vinhomes West Point tăng 28%.

Một số khu đô thị đã cũ như Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%...

Điều đáng nói là, thời gian qua, trước việc cầu vượt cung khiến giá nhà, đất tăng nhiều quý liên tiếp, Chính phủ đã đề xuất và Quốc hội đã đồng ý đưa ba luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm từ 1/8. Các luật này được kỳ vọng sẽ gỡ khó về pháp lý cho thị trường bất động sản và giúp thị trường đón thêm nguồn cung mới, hạ nhiệt về giá nhà.

Trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cho rằng, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ.

Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Hiện trong quý II vừa qua, Savills ghi nhận không có nguồn cung căn hộ mới dưới 45 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Do đó, theo bà Vân, trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

“Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ mới từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại. Hơn nữa, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại”, bà Vân nhận định.

Cùng nhận định, trong báo cáo mới phát hành về thị trường bất động sản, Công ty Chứng khoán Vndirect cho rằng, trong nửa cuối năm 2024, nguồn cung ở cả Hà Nội và TP.HCM được kỳ vọng bắt đầu phục hồi nhẹ khi các luật bất động sản mới có hiệu lực trong tháng 8 nhưng sẽ phục hồi rõ rệt hơn vào năm 2025-2026 khi những tác động của luật và các yếu tổ hỗ trợ được phản ánh.

Theo đánh giá, thị trường Hà Nội vẫn sẽ phục hồi tốt hơn, trong khi đó TP.HCM đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ ràng sau khi các luật bất động sản có hiệu lực. Giá chung cư được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là giá thứ cấp, nhưng đà tăng sẽ chậm lại từ năm 2025 trở đi.

Mất cân bằng cung - cầu vẫn là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới. Dự kiến nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng cao hơn do: phân khúc tầm trung tiếp tục nhận được sự đón nhận của người mua nhà và đóng góp tỷ trọng đáng kể trong tổng nguồn cung; Thủ tục giải quyết các nút thắc pháp lý ở khu vực Hà Nội nhanh hơn.

“Ở cả hai thị trường, các sản phẩm căn hộ gắn liền với nhu cầu thực ở chưa có sự điều chỉnh như kỳ vọng. Đà tăng giá này dự kiến sẽ chậm lại từ năm 2025 trở đi khi nguồn cung bắt đầu phục hồi dần”, Vndirect nhận định./.