Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025.
Theo báo cáo trên, quý đầu năm nay, nguồn cung toàn thị trường bất động sản nhà ở đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024, còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.
Về tỷ lệ hấp thụ, toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước; trong đó, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mới mở bán đạt khoảng 60%, đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và có dự án mới như Hà Nội, TP.HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên. Đây cũng là những khu vực đang thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.
Trong quý, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường khi đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ này đang có xu hướng chậm lại do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội trong khi sức cầu tại thành phố đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”.
Nguồn cung mới chủ yếu phục vụ người giàu
Trình bày báo cáo, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, các dự án mở bán nhà ở trong quý I nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung - dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển.
Đáng chú ý là tín hiệu về việc “nới lỏng” tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ, góp phần kích thích nhu cầu BĐS, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh BĐS vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài được ưa chuộng.
Mặc dù vậy, bên cạnh các kết quả tích cực, bà Miền cho rằng, thị trường BĐS nhà ở quý I/2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Cụ thể, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.
Phân khúc căn hộ chung cư (CHCC) tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý, nhưng chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn “vắng bóng”.
Mặt bằng giá chào bán BĐS ngày càng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.
Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (quý I/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong quý I/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là TP. Hà Nội (77,6%), Đà Nẵng (58,6%) và TP.HCM (35%).
Giá bán trung bình chung cư cao cấp tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên.
Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.
Khu vực TP.HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án trong tập mẫu gần như không tăng so với quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 35%.
Giá bán bình quân căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng trong quý đạt mức 62 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc.
Đáng chú ý, trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP.HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.
“Giá bán sơ cấp được 'neo' ở mức cao duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao, là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà”, VARS cho biết./.
